LIMITELE CONTROLULUI EXERCITAT
DE JUDECATORUL BIROULUI DE CARTE FUNCIARA
ASUPRA ACTELOR NOTARIALE SUPUSE INTABULARII
Prof. univ. dr. GHEORGHE DOBRlCAN
1. Actele autentificate de notarii publici prin care se transmit, se modifica sau se constituie un drept real imobiliar, precum si certificatele de mostenitor eliberate de notarii publici pentru asemenea bunuri sunt supuse intabularii in cartea funciara de la biroul de carte funciara al judecatoriei in a carei raza de activitate se afla imobilul.
Judecatorul de la biroul de carte funciara va admite cererea si va dispune intabularea inscrisului prin incheiere daca acesta indeplineste urmatoarele conditii: a) cerintele de validitate a actului juridic; b) are deplina putere doveditoare; c) indica numele partilor; d) individualizeaza imobilul cu numar de parcela; e) este insotit de o traducere legalizata, daca nu este intocmit in limba romana (art. 50 alin. 1 din Legea nr. 7/ 1996) .
Cand judecatorul de la biroul de carte funciara constata ca cererea de intabulare nu indeplineste conditiile legale o va respinge printr-o incheiere motivata (art. 51 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).
Cercetarea indeplinirii conditiilor de fond si de forma ale cererii de intabulare, de catre judecatorul de la biroul de carte funciara, este prevazuta si de art. 49 alin. 1 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor.
In ceea ce priveste verificarea cerintelor legale ale cererii de intabulare nu se ridica dificultati, deoarece acestea sunt enuntate de art. 47 alin. 1 din Regulament, dupa cum urmeaza: numele si domiciliul solicitantului; obiectul inscrierii; indicarea actului sau a actelor in masura sa justifice cererea; localitatea in care este situat imobilul; numarul cadastral al imobilului si numarul de carte funciara. La cerere se va atasa inscrisul original sau copie legalizata in temeiul careia se cere inscrierea, precum si dovada platii taxelor legale (art. 47 alin. 2 din Regulament).
Conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca actul juridic supus intabularii prevazut de art. 50 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 au fost preluate din art. 44 din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru modificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare.
2. Dintre conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca actul juridic, enuntate de art. 50 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cele privitoare la "cerintele de validitate a actului juridic (lit. a) si daca "are deplina putere doveditoare" (lit. b) au determinat pronuntarea unor solutii neunitare de catre birourile de carte funciara si de catre instantele judecatoresti.
Prin unele solutii pronuntate de birourile de carte funciara si de instantele judecatoresti s-au absolutizat "cerintele de validitate" a actului juridic prevazute de art. 50 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, in sensul controlului legalitatii si temeiniciei actului juridic notarial.
Prin alte solutii pronuntate de birourile de carte funciara si de instantele judecatoresti, dimpotriva, s-a absolutizat "puterea doveditoare" a actului juridic prevazuta de art. 50 alin. 1 lit. b din Legea nr. 7/1996, in sensul intabularii acestuia fara un control prealabil.
In doctrina s-a facut trimitere la conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca actul juridic prevazut de art. 50 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, iar, alteori, au fost enumerate fara sa se faca discutii in legatura cu modul de interpretare si aplicare a lor.
In ceea ce ne priveste, consideram ca fiecare din solutiile pronuntate de birourile de carte funciara si instantele judecatoresti, aratate mai sus, comporta anumite rezerve si precizari, pe care le vom arata in cele ce urmeaza.
Pronuntarea unor solutii diametral opuse a fost determinata de modul in care legiuitorul a formulat conditiile actului juridic inscrise in art. 50 alin. 1 lit. a si b din Legea nr. 7/1996.
Intr-adevar, daca se apreciaza ca "cerintele de validitate a actului juridic" presupun controlul legalitatii si temeiniciei actului notarial inseamna ca se inlatura "puterea doveditoare" a actului autentificat de notarul public. Dimpotriva, daca se apreciaza ca actul autentificat de notarul public "are deplina putere doveditoare" inseamna ca nu mai trebuie controlate "cerintele de validitate a actului", deoarece acestea se prezuma.
Consideram ca pentru interpretarea si aplicarea corecta a textelor enuntate trebuie sa se tina seama de caracterul necontencios al procedurii speciale a publicitatii imobiliare, cat si al procedurilor speciale notariale ale autentificarii actelor si succesorale.
In cazul procedurilor speciale necontencioase notariale legiuitorul a efectuat prin Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notarialel" o reglementare riguroasa si detaliata a acestora.
In cadrul procedurii necontencioase a autentificarii actelor "notarul public are obligatia sa desluseasca raporturile reale dintre parti cu privire la actul pe care vor sa-I incheie, sa verifice daca scopul pe care-I urmaresc este in conformitate cu legea si sa le dea indrumarile necesare asupra efectelor lui juridice" (art. 41 alin. 1 din Legea nr. 36/1995). Or, pentru ca notarul public sa poata deslusi raporturile juridice reale dintre parti, va cere acestora " ... documentele justificative si autorizatiile necesare pentru incheierea actului sau, la cererea acestora, va putea obtine el insusi documentatia necesara" (art. 45 alin. 2 din Legea nr. 36/1995).
De asemenea, in cadrul procedurii autentificarii actelor, notarii publici " ... au obligatia sa verifice ca actele pe care le instrumenteaza sa nu cuprinda clauze contrare legii si bunelor moravuri" (art. 6 alin. 1 din Legea nr. 36/1995), deoarece "Nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri" (art. 5 C.civ.).
Din textele enuntate mai sus, ca si din modul cum se desfasoara, in mod practic, procedura autentificarii actelor notariale, rezulta ca notarul public isi exercita din plin rolul activ pentru stabilirea starii de fapt si a raporturilor juridice si comerciale reale dintre parti, pe care urmeaza sa le constate prin actele juridice pe care le autentifica. La acestea trebuie sa adaugam exigentele notarului public cu privire la identificarea si prezenta partilor, acordul de vointa si semnatura acestora.
La fel, in cadrul procedurii speciale notariale necontencioase succesorale, notarul public administreaza, la cererea partilor sau din oficiu, probele necesare pentru stabilirea corecta a starii de fapt si de drept, respectiv, masa succesorala, persoanele care au calitatea de mostenitor si cotele ce li se cuvin, in care sens va admite si administra toate probele prevazute de lege constand din: inscrisuri (certificate de deces, actele de stare civila ale pretinsilor mostenitori pentru a se stabili vocatia lor succesorala, actele de proprietate ale defunctului, certificatele de atestare fiscala, certificatele de rol agricol, testamente), declaratiile mostenitorilor care se consemneaza in incheierile de dezbateri, expertize, declaratii ale martorilor, in urma carora acesta intocmeste incheierea finala si elibereaza certificatul de mostenitor.
Prin modul cum legiuitorul a reglementat procedura speciala necontencioasa notariala a autentificarii actelor, notarul public poate sa verifice indeplinirea conditiilor de validitate a actului juridic, respectiv: capacitatea de a contracta; consimtamantul valabil al partii ce se obliga; un obiect determinat; o cauza licita (art. 948 C.civ.) in timp ce judecatorul de la biroul de carte funciara nu poate sa faca o asemenea verificare.
In mod practic, judecatorul biroului de carte funciara nu verifica capacitatea de a contracta a partilor din actul notarial, deoarece aceasta se verifica de catre notarul public cu prilejul autentificarii actului, care are obligatia sa stabileasca identitatea, domiciliul si capacitatea partilor (art. 13 alin. 5 din Legea nr, 36/1995).
De asemenea, judecatorul biroului de carte funciara nu verifica consimtarnantul partilor din actul notarial pentru ca luarea acestuia se face de catre notarul public, in urma citirii actului si dupa ce partile au declarat ca au inteles continutul actului si ca cele cuprinse in acesta exprima vointa lor (art. 60 alin. 1 din Legea nr, 36/1995).
Obiectul contractului, in cazul instrainarii unui imobil - teren sau constructie - il constituie aceste bunuri, pe care notarul public are obligatia sa le identifice.
De asemenea si judecatorul biroului de carte funciara trebuie sa verifice daca imobilul este identificat prin numar cadastral, suprafata si amplasament (art. 50 alin. 1 lit. d si alin. 2 din Legea nr. 7/1996 si art. 51 lit.f din Regulament).
Cauza contractului consta in scopul urmarit de parti prin incheierea lui. "Asa spre exemplu, in cazul contractului de vanzare-cumparare a unui imobil, vanzatorul are drept scop obtinerea pretului, iar cumparatorul dobandirea bunului.
Atat notarul public, cu prilejul autentificarii actului, cat si judecatorul biroului de carte funciara trebuie sa verifice daca prin clauzele inserate in act nu se contravine unor norme cu caracter imperativ, bunelor moravuri si ordinii publice. Daca notarul public a autentificat un asemenea act, fara indoiala ca judecatorul biroului de carte funciara va respinge cererea de intabulare, deoarece un asemenea act nu poate sa fie opozabil fata de terti (art. 27 alin. 1 din Legea nr. 7/1996).
Astfel, spre exemplu, judecatorul de la biroul de carte funciara va respinge cererea de intabulare, in urmatoarele cazuri: instrainarea unui teren intravilan sau extravilan catre un strain sau apatrid contrar prevederilor din Constitutie si art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor; instrainarea unei constructii dobandite in temeiul Legii nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuit, trecute in proprietatea statului, inainte de implinirea termenului de 10 ani de la data cumpararii (art. 9 alin. ultim din lege); instrainarea catre un strain sau apatrid a unui teren forestier (art. 21 alin. 1 din Ordonanta de urgenta a Guvernului nr. 226/2000 aprobata prin Legea nr. 66/2002); instrainare a sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii (art. 15 alin. 1 din Legea nr. 54/1998); instrainarea unui imobil dobandit prin act de adjudecare in urma unei vanzari la licitatia publica, inainte de intabulare (art. 518 alin. 2 C.pr.civ.); instrainarea locuintei cumparate cu credit C.E.C. pana la restituirea integrala a creditului, decat cu acordul unitatii creditoare (art. 12 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990) s.a.
Prin unele solutii pronuntate de birourile de carte funciara si de instantele judecatoresti s-a apreciat in mod gresit ca verificarea cerintelor de validitate a actului juridic presupune si controlul temeiniciei actului notarial si a certificatului de mostenitor. Astfel, s-au respins cererile de intabulare a actelor notariale in care la modul de dobandire a proprietatii a fost trecuta uzucapiunea in temeiul certificatului eliberat de primarul localitatii care atesta ca petentul este cunoscut ca proprietar (art. 59 alin. ultim din Regulament). Or, asa cum judicios s-a retinut in practica judiciara, "in asemenea conditii, notarul, ca urmare a vointei exprimate de parti, va autentifica contractul de vanzare-cumparare, transmitandu-se proprietatea, partile asumandu-si riscul, in absenta unui inscris privind dreptul de proprietate al vanzatorului".
De asemenea, s-au apreciat gresite incheierile de respingere a intabularii, cu motivarea ca adeverinta de reconstituire a dreptului de proprietate si procesul-verbal de punere in posesiune asupra terenurilor nu fac dovada proprietatii, desi, in urma adoptarii Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si Legii nr. 169/1997, prin art. 2 alin. 2, se prevede ca ,,Drepturile dobandite cu respectarea Legii fondului funciar nr. 18/1991, pentru care au fost eliberate adeverinta de proprietatre, proces-verbal de punere in posesiune sau titlu de proprietate raman valabile fara nici o alta confirmare". Ca urmare, in temeiul acestor prevederi, adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune fac dovada deplina a proprietatii asupra terenurilor inscrise in acestea, indreptatind pe titularii lor sa solicite intabularea dreptului de proprietate in cartea funciara.
La fel, s-au apreciat gresite incheierile de respingere a intabularii certificatelor de mostenitor, cu motivarea ca defunctul nu a avut autorizatie de construire pentru o constructie edificata de peste 30 de ani, cand imobilul a fost dobandit de defunct prin uzucapiune ori prin reconstituirea dreptului de proprietate pentru care s-au eliberat adeverinta de proprietate si procesul-verbal de punere In posesiune.
Verificarea modului de dobandire a proprietatii bunului imobil ce se Instraineaza ori se transmite prin succesiune se face de catre notarul public pe baza actelor prezentate de parti si nicidecum de catre judecatorul de Ia biroul de carte funciara, deoarece nu este o problema care sa vizeze incalcarea unor norme imperative ale legii, ordinea publica si bunele moravuri. De altfel, un asemenea control a actului juridic, cand apar anumite neintelegeri intre parti, se face in cadrul procedurii contencioase. In acest sens, sunt prevederile art. 99 alin. 1 din Legea nr.36/1995 potrivit carora "Actele notariale sunt supuse controlului judecatoresc in conditiile art. 100". La randul lui, art. 100 alin. 1 prevede ca "Actele notariale pot fi atacate de parti sau de orice persoana interesata prin actiune in anulare la instanta judecatoreasca, in conformitate cu prevederile Codului de procedura civila".
In practica, in mod corect s-a retinut faptul ca, juridic, contractul de vanzare-cumparare autentificat, prin "caracterul sau de act solemn, face dovada deplina a tuturor drepturilor subiective asupra bunurilor mentionate in acest inscris" ceea ce " ... depaseste competenta judecatorului delegat de la biroul de carte funciara, iar pe de alta parte determina transformarea, implicit, a unei proceduri ne contencioase in procedura contencioasa".
De asemenea, nu trebuie absolutizata de catre judecatorul de la biroul de carte funciara nici conditia privind "deplina putere doveditoare" a actului juridic notarial.
Au deplina putere doveditoare actele juridice autentice. In acest sens sunt prevederile art. 1173 alin. 1 C.civ. care prevad ca "actul autentic are deplina credinta in privirea oricarei persoane despre dispozitiile si conventiile pe care le constata".
Potrivit art. 1171 C.civ. "actul autentic este acela ce s-a facut cu solemnitatea prevazuta de lege, de un functionar public, care are dreptul de a functiona in locul unde actul s-a facut".
In afara de functionarul public, asa cum am aratat, mai are competenta de a incheia acte autentice si notarul public, fara sa aiba calitatea de functionar public. Autenticitatea actului notarial este data de art. 4 din Legea nr. 36/1995 potrivit caruia "actul indeplinit de notarul public purtand sigiliul si semnatura acestuia, este de autoritate publica si are forta probanta prevazuta de lege". Evident ca forta probanta prevazuta de lege a actului notarial este aceea care rezulta din prevederile art. 1173 C.civ., reproduse mai sus.
Puterea doveditoare a actului notarial se circumscrie la faptele constatate personal de catre notarul public, prin propriile sale simturi (propriis sensibus). Ca atare, data actului, prezenta partilor, locul de incheiere a actului, luarea consimtamantului, semnarea actului si alte mentiuni prin care notarul public constata personal anumite fapte fac deplina dovada, pana la inscrierea in fals. Aceasta nu inseamna, nicidecum, ca judecatorul biroului de carte funciara nu trebuie sa verifice actul notarial daca nu contravine unor norme legale imperative, ordinii publice si bunelor moravuri. De aceea, nu suntem de acord cu statuarea din practica judiciara in sensul ca " .. .inscrisul autentic, anume contractul de vanzare supus intabularii, se bucura de prezumtia de validitate, partea care solicita inscrierea in cartea funciara fiind scutita de orice dovada" si ca "in conformitate cu prevederile art. 47-49 din Ordinul nr. 2371/C/l 997, judecatorul de carte funciara numai cerceteaza indeplinirea conditiilor de fond si de forma ale cererii de inscriere, care cuprinde numele si domiciliul solicitantului, obiectul inscrierii, indicarea actului, localitatea in care este situat imobilul, numarul cadastral al imobilului". Daca se accepta o asemenea statuare, inseamna ca se inlatura orice control din partea judecatorului de la biroul de carte funciara asupra actului notarial supus intabularii, ceea ce, evident, nu se poate admite. Or, judecatorul de la biroul de carte funciara are obligatia sa verifice daca actul autentificat de notarul public nu contine clauze contrare legii, ordinii publice si bunelor moravuri. In caz contrar, ar insemna ca judecatorul de la biroul de carte funciara sa intabuleze toate cererile de intabulare, daca indeplinesc cerintele formale, fara nici un control asupra actului juridic notarial supus intabularii.
Fata de cele aratate mai sus, consideram ca, legal, controlul "cerintelor de validitate a actului juridic" si daca actul "are deplina putere doveditoare" de catre judecatorul biroului de carte funciara se limiteaza la stabilirea imprejurarilor daca prin actul juridic notarial nu se contravine legii, ordinii publice si bunelor moravuri, care atrag nulitatea absoluta a actului juridic. Ca urmare, verificarea temeiniciei actului juridic, care atrage nulitatea relativa a actului, nu cade sub controlul exercitat de judecatorul biroului de carte funciara. A da o alta interpretare textelor in discutie " ... ar insemna transformarea procedurii speciale necontencioase a publicitatii imobiliare in procedura contencioasa, in contradictoriu cu partile, prin administrarea de probe" si, totodata, ignorarea prevederilor Legii nr. 36/1995, care reglementeaza in mod riguros si detaliat procedura speciala notariala necontencioasa, in scopul apararii drepturilor si intereselor legitime ale partilor.
3. In urma primirii cererii de intabulare si a actului notarial supus intabuIarii, judecatorul de la biroul de carte funciara va verifica daca acestea indeplinesc conditiile legale, putand pronunta, dupa caz, o incheiere de admitere sau de respingere a cererii.
Impotriva incheierii de respingere partea interesata va putea exercita calea de atac a apelului, iar, daca este nemultumita si de decizia pronuntata in apel, va putea exercita calea de atac a recursului.
4. Subsecvent respingerii cererii de intabulare, prin incheiere definitiva si irevocabila, partea interesata va putea face o noua cerere, neputandu-se invoca autoritatea lucrului judecat, deoarece ne aflam in cadrul unei proceduri necontencioase.
Avand in vedere ca procedura publicitatii imobiliare are un caracter necontencios, caracter care se pastreaza si in caile de atac a apelului si a recursului, consideram ca, in urma ramanerii definitive si irevocabile a incheierii de respingere, partii interesate trebuie sa i se recunoasca si posibilitatea promovarii unei actiuni in cadrul procedurii contencioase, pentru a se stabili daca, intr-adevar, actul notarial indeplineste sau nu cerintele de validitate si daca are deplina putere doveditoare.
In cazul in care, in cadrul procedurii contencioase, se constata ca actul notarial indeplineste cerintele de validitate si ca are putere doveditoare, o noua cerere de intabulare formulata de partea interesata trebuie sa fie admisa, deoarece, in caz contrar, ar insemna sa se intre, practic, intr-o controversa interminabila.
Puclicat in Revista Dreptul nr.12/2003