POT FI INSTRAINATE IMOBILELE,
IN LIPSA CERTIFICATULUI DE URBANISM?
Conf. univ. dr. GHEORGHE DOBRICAN
1. Certificatul de urbanism este actul care se emite de pesedintii consiliilor judetene, primarul general al Municipiului Bucuresti sau primari, dupa caz, la cererea persoanelor fizice sau juridice, in vederea obtinerii ulterioare a autorizatiei de executare a lucrarilor de constructii si a instalatiilor aferente acestora, precum si in vedereade desfiintarii constructiilor.
Pe langa cazurile aratate mai sus, prin unele reglementari recente se prevad si alte cazuri, care nu au nici o legatura cu executarea sau desfiintarea unor constructii, pentru care se cere totusi certificatul de urbanism. Astfel, prin art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului si urbanismul, se prevede ca: "Eliberarea certificatului de urbanism este obligatorie pentru adjudecarea prin licitatie a lucrarilor de proiectare si de executie a lucrarilor publice si pentru legalizarea actelor de instrainare, partajare sau concesionare a bunurilor imobile. In cazul vanzarii sau cumpararii de imobile certificatul de urbanism cuprinde informatii privind consecintele urbanistice ale operatiunii juridice, solicitarea certificatului de urbanism fiind in acest caz facuItativa".
De asemenea, prin art. 5 alin. 6 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, modificata si completata prin Legea nr. 453/200]3, "Certificatul de urbanism se emite si in vederea concesionarii de terenuri, a adjudecarii prin licitatie a proiectarii lucrarilor publice in faza de studiu de fezabilitate, precum si pentru cereri in justitie si operatiuni notariale privind circulatia imobiliara".
In aplicarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, asa cum a fost modificata si completata prin Legea nr. 453/2001, s-au emis Normele metodologice aprobate prin Ordinul nr. 1943/2001 al ministrului lucrarilor publice, transporturilor si locuintei, Prin art.,30 alin. 3 din aceste Norme se prevede ca "Operatiunile juridice avand ca obiect dezmembrarea prin lotizare sau imparteala, alipirea sau dezlipirea de parcele, constituirea unei servituti de trecere, precum si instrainare a unui teren destinat constructiilor se indeplinesc numai in forma autentica si cu obtinerea prealabila a certificatului de urbanism. Operatiunile juridice sus-mentionate, indeplinite fara respectarea acestor prevederi sunt nule de drept". Ca urmare, normele metodologice introduc o notiune noua de "teren destinat constructiilor", fata de art. 29 din Legea nr. 350/2001 si art. 5 din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modicata prin Legea nr. 453/2001 care folosesc terminologia de "imobile", pentru care s-ar emite certificatul de urbanism.
Normele metodologice contin, in ultima parte a art. 30 alin. 3, prevederi inadmisibile sub aspectul tehnicii legislative, in sensul ca "Operatiunile juridice sus-mentionate indeplinite fara respectarea acestor prevederi sunt nule de drept". Dupa cunostinta noastra, intr-o tehnica juridica rationala dintr-un stat de drept, nu poate legal prevede, nu printr-un ordin al unui ministru, nulitatea actelor juridice care pot fi incuviintate de o instanta judecatoreasca sau de un organ abilitat de lege, cum sunt actele juridice autentificate de notarii publici. In cazul instantelor judecatoresti, care pot incuviinta anumite tranzactii, ce au continutul unui act juridic, cei nemultumiti vor putea uza de caile legale de atac. Cu referire la actele notariale, acestea "pot fi atacate de parti sau de orice persoana interesata prin actiune in anulare la instanta judecatoreasca, in conformitate cu Codul de procedura civila" (art. 100 alin. 1 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si a activitatii notariale). Asadar, actele notariale autentificate in cadrul procedurii speciale necontencioase a autentificarii actelor pot fi anulate numai de instanta judecatoreasca, fiind exclusa constatarea nulitatii lor prin norme metodologice
aprobate printr-un ordin al unui ministru.
2. Ambiguitatea reglementarilor enuntate mai sus, ridica problema daca este necesara obtinerea certificatului de urbanism in cazul "vanzarii sau cumpararii imobilelor" (la care se refera art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001), pentru "operatiuni notariale privind circulatia imobiliara" (mentionate de art. 5 alin. 6 din Legea nr. 50/1991, republicata, in redactarea data de Legea nr. 453/2001), precum si la "instrainarea unui teren destinat constructiilor" (art. 30 alin. 3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 - republicata -, cu modificarile ulterioare).
Din intreaga economie a Legii nr. 50/1991 (republicata), cu modificarile si completarile ulterioare, rezulta, indubitabil, ca certificatul de urbanism isi justifica pe deplin utilitatea in cazurile in care proprietarul unui teren doreste sa execute lucrari de construire sau de desfiintare a acestora. In aceste cazuri obligativitatea obtinerii certificatului de urbanism are la baza motivatii de ordin tehnic privind executarea sau desfiintarea unor constructii.
Pe baza certificatului de urbanism, care este un act administrativ prealabil autorizatiei de construire, cei interesati vor obtine avizele de la organele de specialitate respectiv "Conel", agentii economici de gospodarie comunala, "Romgaz". Inspectoratul teritorial de politie sanitara si de medicina preventiva, organele de stat competente de pompieri, apararea antiaeriana de mediu, oficiul de cadastru, geodezie si cartografie etc.
In mod justificat, legiuitorul a prevazut prin art. 29 alin. 2 fraza finala din Legea nr. 350/2001 faptul ca in cazul vanzarii sau cumpararii de imobile " ... solicitarea certificatului de urbanism fiind in acest caz facultativa ... ". Aceste prevederi nu au fost abrogate prin Legea nr. 453/2001 si, ca atare, ele sunt in vigoare. In acest sens, prin art. 60 alin. 1 din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnica legislativa pentru elaborarea actelor normative, se precizeaza ca "Prevederile cuprinse intr-un act normativ contrar unei noi reglementari de acelasi nivel sau de nivel superior, trebuie abrogate". Or, din moment ce art. 29 alin. 2 din Legea nr. 350/2001 nu au fost abrogate, evident ca textul amintit este in vigoare. De altfel, legea speciala cadru privind amenajarea teritoriului si urbanismul este Legea nr. 350/2001, iar nicidecum Legea nr. 50/1991, (republicata), care reglementeaza, printre altele, eliberarea autorizatiei de construire sau de desfiintare a unei constructii. Normele metodologice fiind emise in aplicarea acestei legi (cu modificarile ulterioare) sunt partial inaplicabile, sub aspectul discutiei noastre, neavand temei juridic.
Inutilitatea obtinerii certificatului de urbanism in cazul "vanzarii sau cumpararii de imobile" ori la "instrainarea unui teren destinat constructiilor" este evidenta, deoarece cumparatorul, este posibil, sa nu doreasca edificarea unei constructii pe terenul cumparat sau sa o edifice mult mai tarziu, dupa expirarea valabilitatii certificatului de urbanism, ceea ce duce la emiterea unui nou certificat de urbanism.
Mai mult, daca s-ar accepta ideea obligativitatii obtinerii certificatului de urbanism in cazul "vanzarii sau cumpararii de imobile" ori pentru "instrainarea unui teren destinat constructiilor", contrara prevederilor art. 29 alin. 2 din Legea 350/2001, ceea ce este de neconceput, ar insemna sa se faca o munca inutila prin recurgerea la formalitatile prevazute de art. 16 din Normele metodologice. De altfel, in aceste cazuri, certificatul de urbanism nu are nici o finalitate din moment ce cumparatorul cunoaste daca poate edifica o constructie pe terenul cumparat, numai dupa obtinerea avizelor prealabile de la organele de specialitate. Ca urmare, cumparatorul va afla daca poate construi pe terenul cumparat. doar atunci cand obtine avizele de la organele de specialitate. Simpla emitere a certificatului de urbanism, in cazul "vanzarii sau cumpararii de imobile" ori pentru "instrainare a unui teren destinat constructiilor", nu il informeaza pe cumparator cu privire la faptul daca poate sau nu, in mod concret, sa edifice legal o constructie pe terenul cumparat.
Pentru aceleasi motive, certificatul de urbanism nu-si justifica necesitatea practica nici cand operatiunile juridice au ca obiect dezmembrarea prin lotizare sau imparteala, alipiri sau dezlipiri de parcele ori constituirea unei servituti de trecere, deoarece aceste operatiuni tehnice se fac, potrivit Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, numai, de catre un specialist autorizat de oficiul judetean ori al Municipiului Bucuresti de cadastru, geodezie si cartografie, cu avizul acestor organe.
Este de observat ca pentru eliberarea certificatului de urbanism se percep anumite taxe. Or, acestea, se justifica in cazurile in care proprietarul terenului doreste sa obtina, ulterior, si o autorizatie de construire sau de desfiintare a unei constructii, iar nu si in cazurile "vanzarii sau cumpararii" de imobile, ori "pentru instrainarea unui teren destinat constructiilor".
Daca se tinde la obtinerea unor venituri bugetare, statul poate percepe o taxa de instrainare insa, in nici un caz, rational nu poate percepe o taxa pentru un certificat de urbanism inutil si care se obtine dupa o procedura greoaie, costisitoare si de durata. Desigur ca, sub acest aspect, ar fi de subliniat ca cetatenii care doresc sa dobandeasca un imobil sau un teren destinat constructiilor trebuie sprijiniti, deoarece prin art. 43 alin. 1 din Constitutie se prevede ca "Statul este obligat sa ia masuri de dezvoltare economica si de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent". Or, perceperea unor impozite si taxe pentru operatiuni fara nici o justificare practica, este contrara si art. 53 alin. 2 din Constitutie potrivit carora: "Sistemul legal de impuneri trebuie sa asigure asezarea justa a sarcinilor fiscale".
Mai mult, restrictiile artificiale cu privire la circulatia juridica a terenurilor ingradesc, in mod evident, dreptul de proprietate garantat de art. 41 alin. 1 din Constitutie si art. 480 din Codul civil.
Este de observat ca, prin ignorarea unor prevederi constitutionale, a unor reglementari speciale, precum si a unor norme de tehnica legislativa, se adopta reglementari confuze si formaliste, straine de realitatile sociale si economice din tara noastra, ceea ce afecteaza bugetul modest al majoritatii cetatenilor. Drepturile si libertatile fundamentale ale cetatenilor nu trebuie sa fie simple enunturi constitutionale, de fatada, ci si garantate si respectate de autoritatile statului.
Puclicat in Revista Dreptul nr.11/2001