dr. GHEORGHE DOBRICAN Conf. univ. - Facultatea de Drept, Universitatea Ecologica Bucuresti |
drd. MARIA FODOR Asist. univ. - facultatea de Drept, Universitatea Ecologica Bucuresti |
In practica notariala nu exista un punct de vedere unitar cu privire la vanzarea unui bun imobil afectat de plata unei sulte, de catre fostul copartajant caruia i-a fost atribuit in urma unui partaj judecatoresc sau notarial, cu obligarea la plata unei sulte, in favoarea altor copartajanti, pe care n-a achitat-o.
Uneori s-a considerat de catre notarii publici ca acel copartajant, caruia i s-a atribuit bunul imobil cu obligarea la plata unei sulte in favoarea altor copartajanti, va putea sa-I vanda, chiar daca nu a achitat sulta pe care o datoreaza.
Alteori, dimpotriva, notarii publici au autentificat contractele de vanzare-cumparare a imobilelor numai dupa ce s-a facut dovada platii sultei de catre copartajantul caruia i-a fost atribuit bunul imobil, catre copartajantul sau copartajantii beneficiari ai sultelor.
Sulta care afecteaza un bun imobil poate rezulta dintr-un partaj judecatoresc sau notarial, prin care se pune capat starii de coproprietate, indiviziunii sau comunitatii de bunuri. Partajarea bunurilor imobile se poate face prin impartirea materiala sau in natura a bunurilor, daca aceasta este posibila, eventualele diferente urmand sa se compenseze prin sulte. Cand impartirea materiala sau in natura nu este posibila, bunul imobil va, fi atribuit unuia dintre copartajanti, daca acesta accepta, cu obligarea lui de a plati celorlalti copartajanti sulte in bani, ce reprezinta dreptul pe care-l au asupra bunului.
Copartajantul caruia i s-a atribuit bunul imobil devine proprietarul acestuia si, in acelasi timp, debitor fata de ceilalti copartajanti, catre care a fost obligat la plata sultei. Acestia din urma au, la randul lor, calitatea de creditori, pentru sulta la care a fost obligat copartajantul caruia i s-a atribuit bunul imobil.
Plata suItei catre copartajant sau copartajantii indreptatiti este asigurata prin instituirea unui privilegiu asupra imobilelor partajate " ... pentru garantia impartelii facute intre ei si a sumelor cu care a ramas dator unul catre altul" (art. 1737 pct. 3 C.civ.). Cu toate ca textul se refera doar la comostenitori, acesta are aplicabilitate generala la toate formele de indiviziune", cum ar fi: bunurile imobile dobandite in comun (pe cote-parti ori in devalmasie) prin contract de vanzare-cumparare, contract de donatie, uzucapiune, in timpul casatoriei, in timpul relatiilor de concubinaj etc.
Faptul ca art. 1737, pct. 3 C.civ. are o aplicabilitate generala la toate categoriile de indiviziune rezulta, dupa cum bine s-a aratat, din coroborarea acestuia cu art. 1741 C.civ., care foloseste notiunile "coeredele sau copartasul la o imparteala".
Privilegiul comostenitorilor sau copartasilor este, ca si ipoteca, un drept real asupra unor imobile afectate la plata unei datorii, conferindu-le acestora un drept de preferinta si un drept de urmariri in mana tertilor achizitori".
In vederea conservarii privilegiului asupra bunului sau bunurilor imobile atribuite celorlalti copartajanti, coeredele sau copartasul beneficiar al sultei va inscrie privilegiul in registrele de publicitate in termen de 60 de zile de la data actului de imparteala sau de la data adjudecarii pe seama unuia dintre acestia, timp in care nici o ipoteca nu poate fi constituita in prejudiciul coeredelui sau copartasului creditor, asupra nici unui bun care se gaseste cuprins in masa comuna (an. 1741 C.civ.).
In urma adoptarii Legii nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, art. 1741 C.civ. nu a fost abrogat, urmand insa ca inscrierea privilegiului sa se Iaca in partea a III-a cartii funciare, la biroul de carte funciara de pe langa judecatoria in circumscriptia careia se afla bunul imobil (art. 21 lit. C punctul a din Legea nr. 7/1996).
In cazul in care, coerezii sau coidivizarii nu vor inscrie privilegiul in termen vor avea intaietate ipotecile constituite si inscrise ulterior in cartea funciara.
Revenind la contractele de vanzare-cumparare, aratate mai sus, consideram ca, in cazul in care copartajantul caruia i s-a atribuit imobilul, cu obligarea la plata unei sulte in favoarea altor copartajanti, va putea sa il vanda chiar daca nu il platit sulta, deoarece aceasta are natura unui drept de creanta. Notarul public are insa obligatia ca, in temeiul art. 6 alin. 1, art. 45 si art. 60 din Legea nr. 36. J 995 a notarilor publici si a activitatii notariale, sa-si exercite din plin rolul activ, aducand la cunostinta cumparatorului faptul ca bunul imobil este afectat de plata unei sulte, ce nu a fost achitata de vanzator coerezilor sau copartasilor indreptatiti, care, in caz de neplata a acesteia, vor putea sa urmareasca silit bunul sau bunurile imobile afectate de plata sultei.
Incunostintarea facuta de notarul public cumparatorului va fi inserata in continutul contractului de vanzare.
Omisiunea notarului public de a-i aduce la cunostinta cumparatorului, consecintele la care se expune prin cumpararea unui bun imobil afectat de plata unei sulte, inscrisa in cartea funciara,in cazul neplatii acesteia de catre copartajantul vanzator, care nu are bunuri mobile si imobile urmaribile, poate sa atraga raspunderea civila a notarului public, in temeiul art. 38 din Legea nr. 36/1995 si nicidecum raspunderea penala a acestuia. Ca urmare, numai in ipoteza cand cumparatorul, care a fost evins, va face dovada imposibilitatii de indestulare a pretului platit, de la vanzator, se va putea pune problema raspunderii civile a notarului public.
Solutia contrara, prin care se conditioneaza autentificarea unui contract de vanzare-cumparare a unui bun imobil afectat de plata unei sulte, de dovada platii acesteia, este gresita, deoarece, in acest fel, practic, un bun imobil afectat de plata unei sulte, deci de un privilegiu, este scos din circuitul civil. Or, privilegiul confera creditorului, in temeiul calitatii creantei sale, garantia satisfacerii acesteia cu prioritate fata de creantele altor creditori ai aceluiasi debitor si, nicidecum, indisponibilizarea bunurilor din patrimoniul lui.
In cazul sultei, daca copartajantul caruia i-a fost atribuit bunul imobil, cu obligarea la plata unor sulte in favoarea altor copartajanti, nu le plateste, acestia vor putea urmari bunul imobil dobandit de o terta persoana printr-un contract de vanzare-cumparare, din moment ce a acceptat sa-I dobandeasca in aceste conditii. Fara indoiala ca, daca cumparatorul doreste sa pastreze bunul imobil va putea purga privilegiul care-I greveaza, avand actiune in regres impotriva vanzatorului in temeiul raspunderii pentru evictiune, daca acesta nu a prevazut in contract o clauza de neraspundere, acceptata de catre cumparator.
Prin vanzarea de catre debitor a bunului imobil pentru care datoreaza o sulta, drepturile si interesele coerezilor sau copartasilor creditori nu sunt afectate, deoarece acestia vor putea urmari silit bunul imobil vandut, in virtutea privilegiului recunoscut de lege in favoarea lor.