DATA DE CAND CURGE TERMENUL DE 10 ANI INAUNTRUL CARUIA NU POT FI INSTRAINATE TERENURILE DOBANDITE PRIN CONSTITUIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE,
IN TEMEIUL LEGII FONDULUI FUNCIAR
Conf. univ. dr. GHEORGHE DOBRICAN
1. Prin art. 32 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar (republicata) se prevede ca "Terenurile atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 si art. 43 nu pot fi instrainate prin acte intre vii timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a Tacut inscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului de instrainare", iar, conform alin. 2 al aceluiasi text, "Constatarea nulitatii poate fi ceruta in justitie de catre primarie, prefectura, procuror, precum si de orice persoana interesata".
Art. 32 alin. 1 are in vedere urmatoarele categorii de terenuri: cele atribuite membrilor cooperatori activi care nu au adus teren in c.a.p. sau au adus teren mai putin de 5 000 mp, precum si celor care neavand calitatea de cooperatori au lucrat in orice mod ca angajatii in ultimii 3 ani in cooperativa sau in asociatii cooperatiste, daca erau stabiliti sau urmau sa se stabileasca in localitate si nu detineau terenuri in alte localitati (art. 19 alin. 1 din Legea nr. 18/1991); cele atribuite pana la 10 hectare in echivalent arabil, familiilor care au solicitat in scris si s-au obligat sa lucreze aceste suprafete in localitatile cu excedent de suprafata agricola si cu deficit de forta demunca in agricultura (art. 21 alin. 1 din Legea nr. 18/1991); cele atribuite pana la 10 hectare in echivalent arabil, familiilor fara pamant sau cu pamant putin din alte, localitati care au solicitat in scris, cu obligatia de a-si stabili domiciliul in comuna, orasul sau munIcipiul, dupa caz, unde se afla terenul si a-l cultiva, renuntand la proprietatea avuta in localitatea lor, din extravilan (art. 21 alin. 2 din Legea nr. 18/1991); cele atribuite pana la 10 hectare in echivalent arabil, in zonele montane, defavorizate de factori naturali cum sunt: clima, altitudinea, panta, izolarea; familiilor tinere de tarani care provin din mediul agricol montan, daca aveau priceperea necesara si s-au obligat in scris sa-si creeze gospodarii, sa se ocupe de cresterea animalelor si sa exploateze rational pamantul in acest scop (art. 43 din Legea nr. 18/1991).
Constituirea dreptului de proprietate pentru terenurile aratate mai sus s-a facut in scopul cultivarii acestora, al intemeierii de gospodarii agricole in localitatile cu deficit de forta de munca ori situate in zone montane defavorizate.
Terenurile asupra carora s-a constituit dreptul de proprietate in baza dispozitiilor amintite nu pot fi instrainate timp de 10 ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii. Ca urmare, se pune problema unde trebuia inscrisa proprietatea, pentru a se stabili data de la care incepe sa curga termenul de 10 ani.
In literatura juridica s-a exprimat opinia ca "termenul trebuie socotit de la transcrierea titlului la judecatorie, pentru ca numai din acel moment titlul este opozabil tertilor'". Tot in sensul acestei opinii s-a aratat, fara nici o motivare, ca cei 10 ani in care interdictia de instrainare este efectiva, se socotesc de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii intr-un registru de publicitate imobiliara (registrul de transcriptiuni si inscriptiuni imobiliare; cartea funciarar).
Uneori in practica birourilor de carte funciara ale judecatoriilor s-a apreciat ca termenul de 10 ani curge de la data emiterii titlului de proprietate, iar, alteori, de la data intocmirii procesului-verbal sau a fisei de punere in posesiune, de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991.
2. Pentru motivele pe care le vom arata in ceea ce urmeaza, nu impartasim opinia exprimata in literatura juridica si nici solutiile din practica birourilor de carte funciara.
Prin expresia "inscrierea proprietatii", folosita de legiuitor, acesta a avut in vedere inscrierea proprietatii in evidentele comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, care s-a facut in anul 1991, cand s-au eliberat si adeverintele de proprietate si nicidecum in registre de publicitate imobiliara. Aceasta sustinere se intemeiaza pe faptul ca, la data adoptarii Legii nr. 18/1991, erau in vigoare trei sisteme de publicitate imobiliara si anume: sistemul cartilor funciare reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938 aplicabil in Transilvania, Banat si Bucovina, sistemul de, transcriptiuni si inscriptiuni reglementat de Codul civil si Codul de procedura civila, aplicabil in majoritatea localitatilor din vechea tara (Romania inainte de 1918) si sistemul intermediar al cartilor de publicitate funciara reglementat de Decretul nr. 242/1947 si de unele dispozitii ale Decretului-Lege nr. 115/1938, aplicabil intr-un numar redus de localitati din fostul Judet Ilfov si in Bucuresti. Or, daca legiuitorul ar fi dorit ca termenul sa se calculeze de la data inscrierii proprietatii in registrele de publicitate imobiliara ar fi folosit termenii consacrati de aceste sisteme, respectiv "transcriere" si "intabulare". In sensul opiniei noastre s-a aratat ca terenurile pentru care s-a constituit dreptul de proprietate nu pot fi instrainate pana in anul 2002, acceptandu-se, deci, ideea calculului termenului de 10 ani de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut constituirea dreptului de proprietate".
Mai mult, unele titluri de proprietate pentru terenurile constituite nici nu au fost eliberate, situatie in care proprietarii lor nu au avut cum sa le transcrie sau sa-si deschida carti funciare, deci termenul de 10 ani nici n-a inceput sa curga. In aceste conditii, este exclus ca legiuitorul sa impuna pentru proprietarii terenurilor dobandite prin constituire o obligatie care, practic, nu poate fi executata, datorita unor imprejurari mai presus de vointa lor. Alte titluri au fost eliberate in ultimii 2-3 ani, cartile funciare deschise fiind deci recente (daca s-au deschis), ceea ce inseamna ca proprietarii lor nu pot instraina terenurile timp de inca 7-8 ani. Ca urmare, o asemenea interpretare desprinsa de realitate, provoaca consecinte care sunt de-a dreptul absurde, de neconceput si inacceptabile in conditiile unui stat de drept.
Este indeobste cunoscut ca, o data cu constituirea dreptului de proprietate de catre comisiile locale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, s-a procedat la inscrierea proprietatii constituite in evidentele acestora, in acest mod procedandu-se si in cazul reconstituirii dreptului de proprietate. Ca urmare, este evident ca aceasta inscriere a proprietatii a fost avuta in vedere de legiuitor prin art. 32 din Legea nr. 18/1991 (republicata).
In general, normele juridice care impun anumite interdictii, restrangand exercitiul anumitor drepturi, prin derogarea de la normele generale, trebuie interpretate in mod restrictiv. In asemenea cazuri, in care termenii si expresiile sunt susceptibile de intelesuri diferite, interpretarea lor trebuie sa se faca in sensul in care se restrange aplicarea legii, deci restrictiv si nicidecum in sensul in care s-ar extinde aplicarea legii, deci extensiv. A da o interpretare extensiva unor asemenea prevederi, termeni si expresii ar insemna sa se ingradeasca si mai mult dreptul de proprietate recunoscut si garantat de Constitutie si de Codul civil.
Asa cum bine s-a aratat " .. .legile nu se interpreteaza numai dupa cuvintele intrebuintate de legiuitor, ci si dupa intentia si motivele pe care el le-a avut in vedere'". Or, in cazul dobandirii dreptului de proprietate prin constituire este evident ca intentia si motivele legiuitorului au fost realizate, deoarece terenurile n-au fost instrainate timp de l O ani, socotiti de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii in evidentele comisiilor pentru aplicarea Legiinr.18/1991.
Invocarea faptului ca titlul prin care s-a constituit dreptul de proprietate este opozabil tertilor din momentul transcrierii lui la judecatorie, nu are nici o relevanta cu privire la data de la care se calculeaza termenul de 10 ani, deoarece dobandirea proprietatii nu se face de la aceasta data, ci de la data constituirii. In acest sens sunt si prevederile art. 2 alin.2 din Legea nr. 1/2000, care au si caracter interpretativ, potrivit carora "Drepturile dobandite cu respectarea Legii fondului funciar nr. 18/1991 pentru care au fost eliberate adeverintele de proprietate, procese-verbale depunere in posesiune sau titlul de proprietate, raman valabile fara nici o alta confirmare". Or, atat terenurile dobandite prin constituirea dreptului de proprietate, cat si prin reconstituire, s-au inscris in anul 1991 in evidentele comisiilor pentru aplicarea Legii nr.18/1991, eliberandu-se si adeverintele de proprietate.
In momentul de fata publicitatea imobiliara este reglementata de Legea nr.7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, care foloseste expresia de "inscriere", insa aceasta lege nu se poate aplica retroactiv, pentru situatiile avute in vedere de Legea nr.18/1991. A proceda altfel, ar insemna sa aplicam retroactiv prevederile acestei Legi, ceea ce ar contraveni art. 15 alin. 2 din Constitutie potrivit caruia "Legea dispune numai pentru viitor" si art. 1 din Codul civil, care prevede ca "Legea dispune numai pentru viitor, ea n-are putere retroactiva".
Legea nr. 7/1996 nici nu prevede obligatia proprietarilor bunurilor imobile de a deschide carti funciare si de a intabula dreptul de proprietate asupra acestora. O asemenea obligatie nu este prevazuta nici pentru proprietarii terenurilor dobandite prin reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate.
Din cele aratate mai sus rezulta, indubitabil, ca legiuitorul a avut in vedere inscrierea terenurilor dobandite prin constituirea dreptului de proprietate in evidentele comisiilor pentru aplicarea Legii nr.18/1991. Daca o asemenea inscriere a proprietatilor imobiliare nu ar fi avut loc, fara indoiala ca trebuia sa recurgem la stabilirea unei alte date de la care curge termenul de 10 ani inauntrul caruia proprietarii care au dobandit terenuri prin constituirea dreptului de proprietate nu pot sa le instraineze. Din moment ce insa avem o asemenea data de calculare a termenului, nu putem stabili arbitrar o alta data.
Mai mult, este de observat ca ratiunea, scopul si finalitatea prevederilor legale in discutie au fost atinse, situatie in care nu se mai justifica in nici un mod prelungirea artificiala a termenului de 10 ani inauntrul caruia terenurile dobandite prin constituire nu pot fi instrainate.