INSCRIEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE IN CARTEA FUNCIARA ASUPRA CONSTRUCTIILOR EXECUTATE FARA AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE, DE CATRE PROPRIETARUL TERENULUI
Conf. univ. dr. GHEORGHE DOBRICAN
In practica judiciara nu exista un punct de vedere unitar cu privire la inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara asupra constructiilor executate fara autorizatie de construire, de catre proprietarul terenului.
Prin unele solutii s-au respins cererile de inscrierea construtiilor, cu motivarea ca proprietarii terenurilor nu detin acte de proprietate pentru constructii sau autorizatii de construire.
Prin alte solutii, dimpotriva, s-au admis cererile de inscriere in cartea funciara a constructiilor executate fara autorizatie de construire, de catre proprietarii rerenurilor.
Pentru motivele pe care le vom arata, in cele ce urmeaza, nu impartasim solutiile de respingere a cererilor de insctiere a constructiilor executate fara autorizatie de construire, de catre proprietarii terenurilor.
Legiuitorul a prevazut prin art. 20 alin. 1 partea 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, ca "Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeasi localitate". Or, constructiile executate de catre proprietarul terenului sunt fapte juridice materiale, care vor fi inscrise, la cerere, in cartea funciara. Aplicarea art. 20 alin. 1 partea 1 din Legea nr. 7/1996 trebuie sa se faca prin coroborarea cu art. 11 alin. 1 lit. c din aceeasi Lege, potrivit caruia, intocmirea lucrarilor tehnice de cadastru consta, printre altele, si in "identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau in lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate, sub nume de proprietar".
Prin textele enuntate, legiuitorul a inteles sa dea efecte juridice posesiunii exercitate sub nume de proprietar, chiar in cazul in care posesorul nu are un titlu de proprietate. In aceste conditii, cat timp constructiile nu au fost desfiintate de catre instanta judecatoreasca, la cererea organelor administrative, constructorul care le-a executat pe terenul proprietatea lui, avand deci posesiunea utila
asupra lor, va fi indreptatit sa ceara inscrierea acestui fapt juridic material in cartea funciara.
Reglementarea adoptata prin art. 20 alin. 1 partea 1 si art. 11 lit. c din Legea nr. 7/1996 a fost preluata si detaliata prin art. 59 alin, ultim din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor aprobat prin ordinul nr. 2371/C/1997 al ministrului de stat, ministerului justitiei. In acest sens, textul dispune ca Ia cererile de intocmire, completare sau reconstituire a cartii funciare "se ataseaza un certificat de Ia primarul localitatii unde este situat imobilul, care sa ateste ca petentul este cunoscut ca proprietar, precum si situatia imobilului de Ia oficiul teritorial, putandu-se efectua, daca este necesar, si o expertiza cadastrala".
Asadar, de vreme ce nu se solicita un act (titlu) de proprietate, ci este suficient ca primarul localitatii unde este situat imobilul, in urma verificarilor efectuate sa ateste ca proprietarul terenului este si proprietarul constructiilor executate pe teren, fiind cunoscut ca proprietar, judecatorul de carte funciara trebuie sa dea curs cererii acestuia si sa dispuna inscrierea lor in cartea funciara.
Actuala reglementare, cu privire Ia inscrierea imobilelor in cartea funciara, pe baza posesiunii exercitate sub nume de proprietar, din Legea nr. 7/1996, nu difera de reglementarea facuta prin Decretul-Lege nr. 115/1938, care, in art. 168, prevede ca "cel ce poseda cu titlu de proprietar va fi inscris ca proprietar, afara numai daca dreptul sau fiind contestat, judecatorul constata din datele stranse cu prilejul lucrarilor pregatitoare sau din inscrisurile infatisate de partile interesate, ca o alta persoana urmeaza sa fie inscrisa".
Legiuitorul din 1938, cat si cel din 1996 au dat dovada de realism, prin posibilitatea recunoscuta posesorului de a inscrie imobilul in cartea funciara, cat timp exercita posesiunea sub nume de proprietar, urmarind sa elimine starile de incertitudine cu privire la proprietatea imobiliara, cunoscut fiind ca, in majoritatea cazurilor, posesia corespunde cu propfietatea. Pentru inlaturarea unor eventuale inscrieri eronate a proprietatii in cartea funciara, legiuitorii din 1938, si din 1996 au prevazut posibilitatea rectificarii acestora, Ia cererea persoanei care se considera vatamata prin inscrietea in cartea funciara.
Mai mult, potrivit art. 645 C.civ. "proprietatea se mai dobandeste prin accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin lege si prin ocupatiune". Ca urmare constructorul care a executat constructiile pe terenul proprietatea lui, devine proprietarul acestora prin accesiune, chiar daca le-a executat fara autorizatie de construire. In acest sens, cu deplin temei, s-a considerat gresita practica unor birouri de carte funciara care conditioneaza inscrierea in cartea funciara a constructiilor, de prezentarea autorizati ei de construire eliberata in conditiile art. 3 din Legea nr. 50/1991, deoarece "potrivit art. 492 C.civ. proprietarul terenului este prezumat a fi proprietarul constructiilor potrivit principiului accesiunii, motiv pentru care acesta este indreptatit sa ceara si inscrierea dreptului de proprietate asupra constructiilor existente (superficies solo credit)". De altfel "art. 492 C.civ. stabileste o dubla prezumtie: orice constructie, plantatie sau lucrare, facuta pe un fond este prezumata ca a fost facuta de catre proprietarul fondului si cu cheltuiala sa, prezumtie absolut Iogica, deoarece corespunde in majoritatea cazurilor cu realitatea'".
De aceea nu putem decat sa aderam, fara rezerve, la opinia potrivit careia "lipsa autorizatiei nu implica si nerecunoasterea dreptului de proprietate asupra acestor constructii, care nu pot fi demolate chiar daca acestea sunt ridicate fara autorizatie de constructie in conditiile art. 9" din Legea nr. 50/1991 (republicata la 13 ianuarie 1997).
Judecatoriile sectoarelor din Bucuresti au insa o practica total diferita, in sensul ca nici chiar in baza autorizatiilor de construire nu se poate face inscrierea in cartea funciara, deoarece pentru constructiile edificate de persoane fizice sau juridice, in baza autorizatiilor de construire, la inscrierea in cartea funciara se solicita ca acte de proprietate, desi nu au acest caracter, autorizatiile de construire insotite de procesele-verbale de receptie finala a lucrarilor. In considerarea acestei linii de gandire, judecatoriile la care ne referim statueaza ca este necesara depunerea si a procesului-verbal de receptie finala, pentru a se putea dovedi existenta constructiei finalizate. Numai ca, intrucat actele respective sunt doar acte administrative, se impune - in conceptia acestei practice judecatoresti - pronuntarea unei hotarari definitive si irevocabile in baza careia sa se constate dreptul de proprietate asupra constructiei, cunoscut fiind faptul ca prezumtia ca proprietarul terenului este si proprietarul constructiei edificate pe teren nu valoreaza titlu de proprietate daca nu e materializata intr-o hotarare judecatoreasca. Hotararile judecatoresti fac parte din categoria modalitatilor de dobandire a dreptului de proprietate, iar nu prezumtiile ca atare.
Asemenea statuari exprimate in mod confuz si in afara cadrului legal au dus la crearea unei practici judiciare gresite la birourile de carte funciara de pe langa judecatoriile sectoarelor din Bucuresti.
Indrumarea posesorilor, care nu au "titlu de proprietate" asupra constructiilor executate pe terenul proprietatea lor, de a se adresa instantelor judecatoresti cu o actiune in constatare pentru a obtine o "hotarare definitiva si irevocabila" este in mod evident gresita deoarece, asa cum bine s-a retinut in practica judiciara si literatura juridica, o asemenea hotarare nu s-ar putea pronunta decat intr-un caz litigios, fie pe calea unei actiuni in revendicare introdusa de catre un pretins proprietar neposesor, impotriva posesorului, fie pe calea unei actiuni in constatare introdusa de posesor, cand dreptul de proprietate al acestuia este contestat de o terta persoana, ceea ce ar insemna sa se considere, ca toate persoanele care poseda sub nume de proprietar, fara un act doveditor al dreptului lor, sa introduca astfel de actiuni, incarcandu-se artificial rolul instantelor judecatoresti cu actiuni inadmisibile, prin ignorarea unei practici notariale de zeci de ani, care a existat si anterior anului 1989.
Constructorul care a executat constructiile pe terenul proprietatea lui nici nu are pe cine sa cheme in judecata, intr-o actiune in constatare, potrivit art. 111 C.pr.civ .. pentru a obtine o hotarare in constatare cu privire la constructii. De altfel, asa cum s-a aratat in doctrina, asemenea actiuni sunt inadmisibile, fiind lipsite de interes din moment ce nimeni nu contesta dreptul posesorului".
In situatiile aratate mai sus, ar insemna, prin absurd, ca proprietarul constructiilor care este si proprietarul terenului, sa promoveze o actiune in constatare prin care sa se cheme in judecata pe el insusi, pentru a se "constata dreptul de proprietate asupra constructiei" printr-o "hotarare definitiva si irevocabila", ceea ce ar contraveni normelor legale care reglementeaza dreptul de proprietate si procesul civil.
Hotararile judecatoresti pronuntate in actiunile in constatare in baza art.111 C.pr.civ. nici nu fac parte din modurile de dobandire a proprietatii, fiindca “Prin hotarari obisnuite, adica declarative, nu se pot dobandi drepturi reale, deoarece prin acestea nu se transfera, ci doar se constata un drept preexistent?". In doctrina s-a admis totusi, ca hotarari le judecatoresti constitutive sau atributive de drepturi fac parte din modurile de dobandire a proprietatii, cum sunt ordonantele de adjudecare prin care se definitiveaza executarea silita, constand in vanzarea la licitatie publica a bunurilor unei persoane, in virtutea carora cumparatorul bunurilor (adjudecatarul) devine proprietarul lor, precum si hotararile care s-au pronuntat in baza art. 12 din Decretul nr. 144/1958, abrogat prin Legea nr.50/1991.
Problema naturii dreptului asupra constructiilor executate fara autorizatie s-a mai pus in practica judiciara si in doctrina si inainte de anul 1989.
Prin unele solutii pronuntate de instantele judecatoresti nu s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra constructiilor executate fara autorizatie, de catre proprietarul terenului, cu motivarea ca s-au incalcat prevederile Decretului nr.144/1958 si a Legii nr.58/1974.
Solutiile de nerecunoastere a dreptului de proprietate asupra constructiilor executate fara autorizatie de construire, de catre proprietarul terenului, au fost infirmate, aratandu-se, in mod justificat, ca " ... existenta sau inexistenta autorizatiei de construire vizeaza un raport de drept administrative, cu reglementari si consecinte speciale, fara a se aduce atingere raportului de drept civil, nascut intre parti, in legatura cu dreptul de proprietate asupra constructiei, astfel executate ... ". Aceasta orientare a practicii judiciare a fost imbratisata in literatura juridica, ajungându-se la concluzia, corecta, in sensul ca cel care a executat o constructie, pe terenul proprietatea lui fara autorizatie are asupra acesteia un drept de proprietate rezolubila.
Coroborând legislatia in materie, respectiv prevederile Codului civil, cu privire la modurile de dobândire a proprietatii, Legea nr.7/1996 si Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, rezulta, indubitabil, ca proprietarul terenului care a executat constructiile pe terenul proprietatea lui, este si proprietarul acestora, prin accesiune cât si prin posesiunea exercitata sub nume de proprietar, fiind indreptatit sa ceara inscrierea acestora in cartea funciara.