PROBLEME TEORETICE SI PRACTICE PRIVIND PUBLICITATEA IMOBILIARA
Conf. univ. dr. GHEORGHE DOBRICAN
Conf. univ. dr. GHEORGHE DOBRICAN
1. Preliminarii. Prin Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare s-a unificat sistemul de publicitate imobiliara pe intregul teritoriu al Romaniei, pe baza cadastrului general, urmarindu-se asigurarea securitatii juridice statice si dinamice a proprietatii imobiliare si incurajarea creditului ipotecar.
In noul sistem, instituit prin Legea nr. 7/1996, intre registrele si planurile cadastrale, pe de o parte, si registrele de publicitate imobiliara, pe de alta parte, exista o stransa legatura, primele constituind baza de evidenta pentru publicitatea imobiliara.
Legiuitorul a preluat in noul sistem de publicitate, unele prevederi din sistemul de transcriptiuni si inscriptiuni, reglementat de Codul civil (art. 1816-1823) si Codul de procedura civila (art. 710-720), precum si din sistemul de carte funciara, reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938.
In art. 20 din Legea nr. 7/1996 se prevede ca publicitatea imobiliara are ca obiect inscrierea in cartea funciara a tuturor actelor si faptelor juridice referitoare la imobile, inlaturandu-se deficienta sistemului de transcriptiuni si inscriptiuni din Codul civil, in care nu se evidentiau toate operatiunile in legatura cu imobilele.
Continutul cartii funciare, asa cum este reglementat prin noua lege, este preluat din Decretul-Lege nr. 115/1938, in cuprinsul caruia (art. 5) legiuitorul a enuntat, in mod expres, inscrierile in cartea funciara, respectiv intabularea, inscrierea provizorie si notarea. In schimb, prin Legea nr. 7/1996, nu s-a facut o asemenea enuntare, folosindu-se (art. 20) notiunea generica de „inscriere" a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile, cu inteles de intabulare, in cazul art. 22, art. 27 si art. 50, si de notare, intr-o formulare incompleta, in art. 40, iar notiunea de inscriere provizorie este preluata de art. 31 din Lege.
Prin dispozitiile tranzitorii legiuitorul a reglementat inscrierea in cartea funciara cu caracter nedefinit, atat timp cat nu s-a pus in aplicare cadastrul general pe un teritoriu administrativ (comuna, oras, municipiu, judet), cat si inscrierea definitiva, ce urmeaza sa se faca la punerea in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 61 din lege).
Actuala reglementare a consfintit (art. 22 alin. 1 din Lege) principiul efectului deplin al acordului de vointa (consensualismul) la transferul sau constituirea unui drept real imobiliar care face, ulterior, obiectul inscrierii sau radierii in cartea funciara, inscrierea in cartea funciara avand numai efect de opozabilitate fata de terti (art. 27).
Noul sistem de publicitate imobiliara, reglementat prin Legea nr. 7/1996, a fost pus in aplicare la 1 iulie 1999, iar anterior, in aplicarea Legii a fost emis Regulamentul de organizare si functionare a biroului de carte funciara ale judecatoriilor.
II. Probleme teoretice si practice ivite in aplicarea noului sistem de publicitate imobiliara. In practica judiciara, notariala si cadastrala nu exista un punct de vedere unitar cu privire la aplicarea unor prevederi legale din noua reglementare.
Pentru a se putea face o aplicare corecta a prevederilor Legii, care sa se inscrie in finalitatea urmarita de legiuitor, se impun unele precizari de natura sa inlesneasca aplicarea noului sistem de publicitate imobiliara, cu cheltuieli minime din partea partilor implicate in actul juridic, fara sa se afecteze circulatia bunurilor imobile si securitatea circuitului civil.
1. Dupa introducerea noului sistem de publicitate imobiliara s-a cerut notarilor publici sa incheie si sa autentifice actele notariale si sa elibereze certificatele de mostenitor, privind bunurile imobile, numai pe baza documentatiei cadastrale intocmite de catre un specialist autorizat de Oficiul de Cadastru, Geodezie si Cartografie, vizata de oficiul judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie. Intr-o practica singulara si excesiva, se considera ca notarii publici vor putea autentifica actele de instrainare privind imobilele, numai dupa deschiderea cartii funciare de catre proprietari.
In practica notariala, unii notari publici au considerat ca este posibila incheierea si autentificarea actelor notariale si eliberarea certificatelor de mostenitor, iara intocmirea documentatiei cadastrale, urmand ca aceasta sa se intocmeasca ulterior, la solicitarea noilor dobanditori sau a mostenitorilor, care vor deschide cartea funciara.
Pentru motivele pe care le vom arata, in cele ce urmeaza, nu imbratisam opinia in sensul obligativitatii notarilor de a cere proprietarilor sau mostenitorilor documentatia cadastrala sau intabularea dreptului de proprietate, inainte de instrainarea imobilelor ori de eliberarea certificatelor de mostenitor.
Opinia, in sensul obligativitatii intocmirii documentatiei cadastrale ori a cartii funciare de catre proprietari sau mostenitori, inainte de autentificarea actelor notariale si de eliberarea certificatelor de mostenitor, nu doar contravine statutului functiei autonome a notarului public, consacrat de art. 3 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si activitatii notariale, ci se abate si de la prevederile Legii nr. 7/1996.
Din intreaga economie a Legilor amintite, nu rezulta obligatia notarilor publici de a solicita documentatia cadastrala partilor din actul juridic si mostenitorilor, inainte de autentificarea actelor notariale si de eliberarea certificatelor de mostenitor, situatie in care, prin impunerea unei asemenea obligatii, practic, se adauga la lege.
In art. 61 din Legea nr. 7/1996 se prevede ca la cererea de inscriere in cartea funciara se va atasa schita de plan a terenului sau a constructiei la care se refera inscrierea, intocmita de un cadru tehnic de specialitate autorizat de oficiul de cadastru, geodezie si cartografie si nicidecum faptul ca o asemenea schita ar fi necesara inainte de autentificarea actului notarial sau de eliberarea certificatului de mostenitor.
In mod normal, in virtutea principiului libertatii contractelor privitoare la dreptul de proprietate, notarii publici vor putea autentifica actele juridice si vor putea elibera certificatele de mostenitor, fara intocmirea unor schite de plan ale imobilelor de catre persoane autorizate de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie.
Sustinerea noastra se intemeiaza pe actuala reglementare care a consfintit, prin art. 22 din Legea nr. 7/1996, principiul efectului deplin al acordului de vointa (consensualismul) la transferul sau constituirea unui drept real imobiliar, care face apoi obiectul inscrierii sau radierii in cartea funciara, ce are numai efect de opozabilitate fata de terti (art. 27 din Lege). Ca urmare, ne gasim in fata a doua momente distincte, unul privind incheierea actului juridic si autentificarea lui de notarul public, iar al doilea, inscrierea lui in cartea funciara, la cererea partii, care are efect de opozabilitate fata de terti.
In capitolul II al Legii, intitulat „Procedura de inscriere in cartea funciara", se reglementeaza modul de depunere a cererii de inscriere si actele pe care trebuie sa le anexeze persoana care doreste sa deschida o carte funciara, rezultand, cu evidenta, ca aceasta operatiune se face la cerere. Ca urmare, notarul public va putea incheia actul de instrainare si va putea elibera certificatul de mostenitor pe baza actelor de proprietate si a schitelor intocmite cu prilejul punerii in posesiune de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991. in acest sens sunt si prevederile art. 61 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, potrivit carora „Masuratorile cadastrale efectuate in cadrul actiunii de aplicare a Legii fondului funciar si evidentiate ca atare in documentele cadastrale si in titlurile de proprietate, se preiau ca date definitive ale cadastrului pentru teritoriul administrativ respectiv, daca acestea corespund normelor metodologice de cadastru elaborate de Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie". Or, din moment ce aceste masuratori se preiau ca date definitive ale cadastrului pentru un teritoriu administrativ, cu ocazia punerii in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu, nu se poate concepe ca acestea sa nu fie preluate la inscrierea nedefinitiva in cartea funciara, care se efectueaza in momentul de fata, deoarece inscrierea definitiva se va efectua doar la punerea in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu.
Mai mult, este cunoscut ca la operatiunile de punere in posesiune asupra terenurilor, a persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate (in baza Legii nr. 18/1991) a participat si un inginer delegat de oficiul de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol (fostul oficiu de cadastru si organizarea teritoriului), specialist in cadastru, care a efectuat masuratorile si a intocmit schitele terenurilor.
Pentru cheltuielile efectuate cu lucrarile cadastrale si de punere in posesiune asupra terenurilor, a persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, s-au alocat anual fonduri insemnate de la bugetul de stat, Ministerului Agriculturii si Alimentatiei pentru oficiile judetene de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol. In aceste conditii, ni se pare de-a dreptul paradoxal ca lucrarile intocmite sa nu fie valorificate, cerand partilor si mostenitorilor sa faca noi cheltuieli oneroase si inutile pentru intocmirea unor schite cadastrale care exista, putand fi folosite. Aceasta, cu atat mai mult cu cat finantarea lucrarilor de cadastru trebuie sa fie asigurata de la bugetul de stat (art. 9 din Legea nr. 7/1996).
Fata de cele aratate, apreciem ca, din moment ce dobanditorul este de acord cu incheierea si autentificarea actului, pe baza schitei cadastrale intocmita cu ocazia punerii in posesiune asupra terenului, notarul public va putea autentifica actul, inserand in acesta declaratia dobanditorului, in sensul ca va intocmi documentatia cadastrala si va deschide o carte funciara la biroul de cartea funciara competent. In acest sens, este si practica, aproape unanima, a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor.
In situatiile aratate mai sus, consideram ca, proprietarii sau noii dobanditori sunt chiar indreptatiti sa ceara oficiului judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie, acordarea numerelor cadastrelor pe baza schitelor cadastrale existente, intocmite de specialistii oficiilor de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol si, respectiv, cei ai fostelor oficii de cadastru si organizarea teritoriului, fara sa mai fie necesara intocmirea unor noi schite cadastrale.
In cazul apartamentelor, consideram ca si acestea pot fi instrainate pe baza schitelor oficiale intocmite de organele de specialitate cu ocazia construirii blocurilor, consemnandu-se declaratia dobanditorului, in sensul ca, dupa obtinerea numarului cadastral de la oficiul judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie,va deschide o carte funciara la biroul de carte funciara competent.
Fara indoiala ca, daca dobanditorul va pretinde instrainatorului sa prezinte schita terenului sau a apartamentului intocmite de un specialist autorizat de Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, vizata de oficul judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie, cu numarul cadastral acordat, notarul public va incheia si autentifica actul numai in aceste conditii.
Prin opinia preconizata, se va inlatura aglomerarea exagerata de la birourile de carte funciara si de la oficiile judetene (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie, solicitarile excesive ale expertilor care, datorita acestui fapt, efectueaza lucrarile cadastrale defectuos si cu intarziere si cheltuielile inutile ale partilor din actul notarial si ale mostenitorilor. In acest fel, noul sistem de publicitate imobiliara se va implanta fara dificultati si fara ingreunarea circuitului civil al bunurilor imobile.
2. In practica birourilor de carte funciara ale unor judecatorii se resping cererile de intabulare a dreptului de proprietate in cazul in care actele de instrainare, schimb si partaj, se autenfica de catre notarii publici, pe baza adeverintelor de proprietate asupra terenurilor si a proceselor-verbale de punere in posesiune, eliberate de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991.
In motivarea incheierilor de respingere, se arata ca actele notariale au fost intocmite fara sa aiba la baza titlurile de proprietate.
Consideram gresita o astfel de practica, deoarece autentificarea actelor de instrainare, de schimb si partaj, se poate face pe baza adeverintelor de proprietate si a proceselor-verbale de punere in posesiune.
In literatura juridica s-a exprimat opinia, motivata convingator, in sensul ca adeverintele de proprietate, impreuna cu procesele-verbale de punere in posesiune, fac dovada deplina a dreptului de proprietate asupra terenurilor, pana la eliberarea titlurilor de proprietate.
Potrivit Legii nr. 18/1991, inainte de modificarile ce i-au fost aduse prin Legea nr. 169/1997 si a Regulamentului aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991, comisiile comunale, orasenesti si municipale, judetene, a Municipiului Bucuresti au desfasurat si desfasoara, pana la definitivarea lucrarilor legate de aplicarea Legii nr. 18/1991 o activitate jurisdictionala. In acest sens, in temeiul art. 11 alin. 1-5 din Legea nr. 18/1991 si art. 6 din Regulamentul aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991, comisiile au primit cererile persoanelor care au considerat ca sunt indreptatite sa li se reconstituie dreptul de proprietate, in vederea acestei reconstituiri, comisiile au intocmit dosare pentru fiecare caz, au verificat actele prezentate de petenti, registrele agricole de la primarii, evidentele de la fostele c.a.p. si au admis orice proba care nu contravine legii, pentru stabilirea corecta a starii de fapt. Or, o asemenea activitate este specifica organelor de jurisdictie.
Activitatea comisiijor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 s-a finalizat prin propunerile pe care le-au facut si anexele pe care le-au intocmit, dupa care le-au inaintat comisiilor judetene sau a Municipiului Bucuresti pentru verificarea legalitatii si validarea lor. In urma validarii si afisarii tabelelor la consiliile locale, cei nemultumiti au putut face contestatie in termen de 5 zile la comisia judeteana sau a Municipiului Bucuresti pentru aplicarea Legii nr. 18/1991. In cazul in care nu s-au facut contestatii impotriva hotararilor comisiilor locale, validate de comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti s-au eliberat persoanelor indreptatite adeverintele care constituie dovada dreptului de proprietate pana la eliberarea titlului de proprietate. Ca urmare, prin adeverintele de proprietate, se reproduce actul final al activitatii de jurisdictie al comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, in care scop au fost si infiintate.
Daca adeverintelor de proprietate emise de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 nu li s-ar recunoaste nici o valoare juridica, inseamna ca infiintarea comisiilor s-a facut fara nici un sens. Prin neluarea in seama a adeverintelor de proprietate se reduce la zero activitatea de jurisdictie a comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991.
Daca acceptam o asemenea opinie, inseamna ca intreaga activitate a comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, de peste 8 ani, a fost inutila, situatie in care totul trebuie luat de la inceput, ceea ce ar provoca, in mod justificat, mari nemultumiri in randul persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, precum si noi cheltuieli din partea acestora si de la bugetul de stat.
In practica judiciara, cu deplin temei, s-a statuat ca, daca reclamantului i s-a eliberat o adeverinta de proprietate de catre comisia pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, chiar daca nu a fost pus in posesiune prin proces-verbal, din moment ce terenul proprietatea acestuia este identificat „in conditiile art. 8 si 11 din Legea nr. 18/1991, adeverinta ii confera titlul de proprietate cu toate prerogativele ce decurg din aceasta potrivit dispozitiilor art. 480 din Codul civil". Mai mult, dupa cum se cunoaste, in momentul de fata, pe baza adeverintelor de proprietate asupra terenurilor, se desfasoara operatiunile de punere in posesiune a proprietarilor de catre comisiile comunale, orasenesti si municipale, pe baza proceselor-verbale de punere in posesiune, iar comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti elibereaza titlurile de proprietate.
In cazul in care comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 refuza punerea in posesiune a proprietarilor carora li s-au eliberat adeverinte de proprietate, acestia se pot adresa instantei judecatoresti. Or, daca acestor adeverinte de proprietate nu li se recunoaste nici o valoare inseamna ca cei care sunt in posesiunea lor nu au deschisa calea justitiei, si, astfel de fapt, nici o cale. Viata juridica si practica au infirmat un asemenea punct de vedere, deoarece pe rolul instantelor judecatoresti se afla mii de asemenea cereri.
Mai mult, consideram ca, in cadrul procesului care are ca obiect obligarea comisiei locale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 de a pune in posesiune pe proprietari, asupra suprafetelor de teren pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate si li s-au eliberat adeverintele de proprietate, nu poate fi pusa in discutie valabilitatea adeverintelor pentru suprafetele de teren consemnate in acestea. Din moment ce propunerile consiliilor locale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost validate de comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 si au fost afisate public, impotriva acestora nefacandu-se contestatii, potrivit art. 29 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991 si evident, nici plangere la judecatorie in temeiul art. 11 din Legea nr. 18/1991 (respectiv, dupa modificarea Legii nr. 18/1991 prin Legea nr. 169/1997, urmata de republicarea din 5 ianuarie 1998, art. 53 si urm.), nu se mai poate pune in discutie dreptul asupra suprafetei pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate, deoarece aceasta trebuie sa se faca in cadrul procedurii speciale reglementata prin Legea nr. 18/1991.
De asemenea, in cadrul proceselor care au ca obiect actiuni in revendicare, in care reclamantii invoca adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune, nu se mai pot pune in discutie si „anula" adeverintele de proprietate si nici „revoca" procesele-verbale de punere in posesiune, de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, care, de fapt, le-au si emis.
In cazul de exceptie in care comisiile locale de aplicare a Legii nr. 18/1991 revin asupra adeverintelor de proprietate, pe care le desfiinteaza sau modifica „pentru dol, frauda sau incalcarea unor dispozitii legale imperative", cei nemultumiti au deschisa calea contestatiei la comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti, pentru aplicarea Legii pr. 18/1991, iar daca sunt nemultumiti si de sentintele judecatoresti, pot exercita caile de atac. Intr-adevar, din moment ce propunerile comisiilor comunale, orasenesti si municipale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost validate de comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti, in cadrul procedurii instituite prin Legea 18/1991 si Regulamentul aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991, reprezentand actul final de jurisdictie al acestora, nu mai pot reveni ulterior, in mod arbitrar si unilateral asupra lor, deoarece s-ar incalca dreptul persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate si li s-au eliberat adeverintele de proprietate. In mod corect s-a retinut in practica judiciara ca si comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, instituite la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor desfasoara o activitate de jurisdictie, in cazul in care reconstituie dreptul de proprietate a persoanelor indreptatite si nicidecum o activitate administrativa, situatie in care actul de reconstituire, reprodus in adeverintele de proprietate, constituie o adevarata hotarare, care nu poate fi desfiintata decat prin intermediul cailor legale de atac.
Fata de cele aratate mai sus, rezulta indubitabil ca adeverintele de proprietate, unite cu procesele-verbale de punere in posesiune, eliberate de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, constituie adevarate titluri de proprietate, in temeiul carora este posibila autentificarea unor acte juridice de instrainare, schimb si partaj si eliberarea certificatelor de mostenitor.
Mai mult, adeverintele de proprietate nu mai pot fi desfiintate pe calea procedurii jurisdictionale speciale, instituita prin Legea nr. 18/1991, daca termenele de exercitare a cailor de atac au fost depasite.
Negarea valorii juridice a adeverintelor de proprietate si a proceselor-verbale de punere in posesiune, cu motivarea ca acestea pot fi desfiintate pe calea unei actiuni in anulare, nu poate afecta caracterul de dovezi depline a dreptului de proprietate, deoarece si titlurile de proprietate pot fi atacate in justitie pentru anularea lor, in cadrul termenului de prescriptie, situatie in care ar insemna ca nici acestora sa nu li se recunoasca caracterul de titlu de proprietate, pentru simplul motiv ca se poate cere anularea lor prin actiune in justitie, ceea ce, in mod evident, pentru consideratii de ordin juridic si social, nu se poate accepta.
Este adevarat ca prin decizia Curtii Supreme de Justitie - sectiile unite - nr. I din 30 iunie 1997 (asadar, anterior modificarilor aduse Legii nr. 18/1991 prin , Legea nr. 169/1997), nepublicata, data in interesul legii - cu opinie separata - s-a statuat ca, in cadrul procedurii contencioase, adeverinta de proprietate si procesul-verbal de punere in posesiune nu constituie titlu de proprietate, care sa poata fi examinat in cadrul solutionarii unor actiuni in revendicare sau in sistarea starii de indiviziune. Or, cum procedura autentificarii actelor notariale si procedura succesorala notariala sunt proceduri speciale necontencioase, aceasta decizie nu le este aplicabila.
De asemenea si procedura din cadrul birourilor de carte funciara este o procedura necontencioasa, careia i se aplica principiile si regulile specifice acestei proceduri speciale (art. 70 alin. ultim din Regulamentul de organizare si functionare a birourile de carte funciara ale judecatoriilor).
De altfel, mentionata decizie a sectiilor unite ale Curtii Supreme de Justitie este discutabila chiar in cadrul procedurii contencioase, deoarece adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune constituie adevarate titluri de proprietate, ceea ce justifica recunoasterea valorii lor juridice in cadrul solutionarii unor actiuni in revendicare sau in sistarea starii de indiviziune. Ca urmare, blocarea unor asemenea actiuni este inexplicabila si nejustificata, afectand grav dreptul de proprietate asupra terenurilor, ceea ce contravine art. 41 alin. 1 si 2 din Constitutie si art. 480 din C.civ. Mai mult, persoanele carora li s-au eliberat adeverinte de proprietate n-au nici o culpa in intarzierea eliberarii titlurilor de proprietate, situatie in care ni se pare lipsit de logica, bun simt juridic si realism sa li se aplice o adevarata sanctiune de drept civil, neprevazuta de lege.
Este surprinzator faptul ca decizia Curtii Supreme de Justitie, aratata mai sus, continua sa fie invocata de birourile de carte funciara si de instantele judecatoresti, desi aceasta a ramas, partial, fara aplicabilitate in urma adoptarii Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si ale Legii nr. 169/1997, care statorniceste prin art. 2 alin. 2 ca „drepturile dobandite cu respectarea prevederilor legii fondului funciar nr. 18/1991, pentru care au fost eliberate adeverinte de proprietate, proces-verbal de punere in posesie sau titlu de proprietate, raman valabile fara nici o alta confirmare". Ca urmare, potrivit acestor prevederi, adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune fac dovada deplina a proprietatii asupra terenurilor inscrise in acestea, indreptatindu-i pe titularii lor sa promoveze actiuni in revendicare sau in sistarea starii de indiviziune.
Totodata, pe baza adeverintelor de proprietate si a proceselor-verbale de punere in posesiune, titularii lor vor putea instraina dreptul de proprietate asupra terenurilor, noii dobanditori fiind indreptatiti sa ceara intabularea dreptului in cartea funciara.
3. O alta problema care s-a ridicat in fata birourilor de carte funciara, a fost aceea cu privire la suprafata de teren ce se va intabula in cartea funciara, atunci cand, in urma masuratorilor cadastrale, aceasta este mai mare sau mai mica fata de cea din actul de proprietate. O asemenea problema se pune si in cazul apartamentelor. In practica birourilor de carte funciara intabularea se face, in cazul in care suprafata rezultata din masuratorile cadastrale este mai mica decat cea trecuta in actul de proprietate, numai pentru suprafata rezultata din masuratori. Daca, dimpotriva, suprafata rezultata din masuratorile cadastrale este mai mare decat cea trecuta in act, intabularea se face pe suprafata din actul de proprietate.
Consideram gresita practica birourilor de carte funciara ale judecatorilor, deoarece, din moment ce la actele juridice si la certificatele de mostenitor s-au atasat schitele cadastrale, cu suprafata rezultata din masuratori, aceasta suprafata trebuie sa fie intabulata in cartea funciara. De fapt, cat timp proprietarul a avut o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar, se prezuma ca el este proprietarul intregii suprafete rezultate din masuratori. Eventualele diferente intre suprafetele inscrise in actele de proprietate si suprafata reala, respectiv plusurile si minusurile, se vor compensa intre proprietarii in cauza abia la punerea in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 63 din Lege). Compensarea diferentelor de teren se va face atunci cand proprietarii o vor cere, deoare'ce, in lipsa unei cereri exprese, o asemenea compensare nu se va face din oficiu, pentru ca s-ar crea in mod artificial litigii intre proprietarii vecini.
4. Birourile de carte funciara refuza intabularea actelor juridice si a certificatelor de mostenitor, daca in acestea se trece uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii.
Inainte de punerea in aplicare a Legii nr. 7/1996, practica notariala si judiciara erau constante in sensul autentificarii unor acte de instrainare, atunci cand instrainatorul declara ca a dobandit imobilul, de cele mai multe ori terenuri si case, situate in intravilanul localitatilor rurale, prin posesiunea de 30 de ani. Evident ca, instrainatorii prezentau notarilor certificatele de atestare fiscala si certifícatele de rol agricol, din care rezulta ca au avut in patrimoniu de fapt terenurile si casele, de peste 30 de ani. In aceste conditii, fiind de netagaduit posesiunea utila a instrainatorului, al carui drept nu a fost contestat, credem ca nu se justifica solutia adoptata de birourile de carte funciara, in sensul respingerii cererii de intabulare a unor acte juridice de instrainare autentificate de notarii publici, in care se invoca uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii.
Este indeobste cunoscut ca, in mediul rural, indeosebi in perioada socialista, in care se urmarea desfiintarea proprietatii private, instrainatorii si dobanditorii recurgeau frecvent la intocmirea unor inscrisuri sub semnatura privata, iar, alteori, nici nu intocmeau vreun inscris datorita restrictiilor de tot felul pe care le-a impus statul. Alteori, stapanirea in patrimoniu de fapt s-a facut din generatie in generatie, posesorii fiind ferm convinsi ca sunt proprietarii terenurilor si caselor, din moment ce o perioada indelungata, de peste 30 de ani, nu li s-a contestat dreptul de vreo autoritate publica ori de vreo persoana fizica sau juridica.
In cazul in care posesiunea utila a fost, dupa caz, de 10-20 ani, posesorul fiind de buna-credinta si avand un just titlu, de asemenea, consideram ca notarii publici vor putea autentifica actul, cand instrainatorul va face o asemenea dovada.
In acelasi mod se proceda si in cazul succesiunilor, incluzandu-se in masa succesorala imobilele dobandite de defuncti prin efectul uzucapiunii.
De altfel, in practica instantelor judecatoresti sunt aproape inexistente litigiile avand ca obiect anularea unor acte juridice notariale, atunci cand in acestea s-a trecut uzucapiunea, ca mod de dobandire a proprietatii.
Mai mult, dovada uzucapiunii ar trebui sa o faca posesorul in cadral unui litigiu, atunci cand fostul proprietar ar revendica imobilul. Or, din moment ce posesorul nu este chemat in judecata, nu are cum sa faca o asemenea dovada, pentru ca, de cele mai multe ori, posesiunea fiind de lunga durata, nu se mai cunosc proprietarii si nici mostenitorii lor, iar promovarea unei actiuni in justitie impotriva primariilor sau a consiliilor locale, ar urma sa fie respinsa pentru lipsa calitatii procesuale pasive a acestora din urma.
5. In foarte multe cazuri, persoanele care nu au avut alte terenuri decat cele aferente locuintelor proprietatea lor, nu au formulat cereri de reconstituire a dreptului de proprietate, considerand ca sunt proprietari si asupra terenurilor. Eroarea acestor persoane este pe deplin explicabila, fata de reglementarea facuta de legiuitor prin art. 22 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia „Sunt si raman in proprietatea privata a cooperatorilor sau dupa caz, a mostenitorilor acestora, indiferent de ocupatia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit si anexele gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-Lege nr. 42/1990 privind unele masuri pentru stimularea taranimii". Acest text a fost mentinut si prin modificarile care i s-au adus Legii nr. 18/1991 prin Legea nr. 169/1997 (devenind art. 23 dupa republicarea legii). Ca urmare, dobandirea unor asemenea terenuri s-a facut prin efectul legii, fapt pentru care in practica notariala s-au autentificat actele juridice care au avut ca obiect instrainarea unor case de locuit si a anexelor gospodaresti, precum si a terenurilor aferente.
De asemenea, terenurile atribuite in folosinta, pe durata existentei constructiilor, dobanditorilor acestora, ca efect al preluarii terenurilor aferente constructiilor, in conditiile art. 30 din Legea nr. 58/1974, au trecut in proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinta a terenurilor, proprietari ai locuintelor (art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, devenit art. 36 alin. 3 dupa republicarea legii). Fata de atare prevederi, titularii dreptului de folosinta a terenurilor, devenind proprietari ai acestora, le vor putea instraina o data cu constructiile proprietatea lor.
?i in practica instantelor judecatoresti, proprietarilor locuintelor, titulari ai dreptului de folosinta asupra terenurilor li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente acestora.
De altfel, prin art. 28 din Legea nr. 7/1996 se recunoaste opozabilitatea fata de terti a drepturilor reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, ceea ce demonstreaza ca legiuitorul nu a inteles sa se abata de la reglementarile din art. 23 al Legii nr. 18/1991. Cu toate acestea, in practica unor birouri de carte funciara se refuza intabularea dreptului de proprietate asupra terenului si asupra locuintei, cu motivarea obligativitatii atribuirii terenurilor aferente prin ordin al prefectului, fara sa se dea incheieri de respingere. Chiar in aceste situatii, se impune intabularea dreptului de proprietate asupra locuintei, iar asupra terenului, in cel mai rau caz, sa i se recunoasca dobanditorului un drept de superficie, pana la atribuirea acestuia prin ordin al prefectului.
Este adevarat ca prin art. 35 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 (devenit art. 36 alin. 6 dupa republicarea Legii), se prevede, printre altele, ca atribuirea in proprietate a terenurilor aferente se va face prin ordin al prefectului, la propunerea primariilor, insa aceasta este o problema de ordin administrativ, care nu poate afecta dobandirea prin efectul legii a terenului aferent casei de locuit si anexelor gospodaresti.
6. In cazul in care se instraineaza o suprafata de teren mai mica, dintr-o suprafata de teren mai mare, suprafata care se va instraina va primi numar cadastral distinct, situatie in care notarul public va autentifica actul fara sa intocmeasca un act distinct de dezlipire. Noul dobanditor va solicita deschiderea cartii funciare si intabularea dreptului de proprietate asupra terenului dobandit.
7. Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor (art. 41 alin. 2, teza finala din Constitutie si art. 3 alin. 1 din Legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor). Acestia vor putea sa dobandeasca insa locuinte si constructii cu diferite destinatii, cum ar fi pentru depozite, desfasurarea unor activitati industriale, turistice, de agrement etc. In cazul dobandirii de catre cetateni straini sau apatrizi a unor locuinte sau constructii cu alta destinatie decat cea de locuit, acestora li s-a recunoscut un drept de superficie asupra terenului aferent.
Constituirea unui drept de superficie asupra terenului aferent locuintelor si constructiilor se impune prin forta imprejurarilor, pentru ca, in caz contrar, strainul sau apatridul s-ar afla in imposibilitatea de a beneficia de dreptul de proprietate asupra locuintelor sau constructiilor pe care le-au dobandit in mod legal. Strainii sau apatrizii vor putea cere deschiderea separata a cartii funciare, pentru dreptul de superficie constituit in favoarea lor.
8. In practica, se intalnesc situatii in care proprietarii locuintelor sau ai constructiilor cu alta destinatie, pe care le instraineaza, au un drept de superficie asupra terenurilor aferente acestora, situatie in care vor transmite noului dobanditor si dreptul de superficie asupra terenurilor. Pentru dreptul de superficie, transmis in aceste conditii, noul dobanditor isi va deschide o carte funciara, in care se va nota dreptul de proprietate asupra locuintei sau constructiei si dreptul de superficie asupra terenului.
9. In caz de instrainare a imobilelor, cu rezervarea de catre instrainator a dreptului de abitatie, de uzufruct si de superficie, in caz de constituire ori de vanzare a acestor drepturi, precum si in cazul instrainarilor cu clauza de intretinere, urmeaza sa se faca notarile corespunzatoare in partea a III-a a cartii funciare, beneficiarul dreptului de superficie putand sa deschida si o carte funciara separata pentru acest drept.
10. Daca nu se plateste intregul pret sau daca in urma unor schimburi sau partaje, o parte datoreaza sulta celeilalte parti, se va face mentiunea in actul notarial, in sensul ca se va nota privilegiul vanzatorului sau sulta datorata, in partea a IlI-a a cartii funciare.
11. Pentru imobilele cumparate in indiviziune, se va da un singur numar cadastral si se va deschide o carte funciara, in care se va nota cota fiecaruia dintre coproprietari.
Textul art. 136 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara, care prevede ca, daca imobilul este proprietatea indiviza a mai multor persoane, insa acesti coproprietari se gasesc in fapt in stapanirea unor parti determinate, coproprietarii, de comun acord, vor putea cere sa se formeze cate un imobil determinat, inscriindu-se intr-o carte funciara separata, nu poate fi aplicat in practica, deoarece simpla stapanire in fapt, fara un partaj voluntar sau judiciar, nu indeplineste cerintele pentru deschiderea cartii funciare.
De asemenea, consideram - printr-o interpretare rationala si neformalista a art. 21 din Legea nr. 7/1996 - ca si alte acte si fapte juridice cu privire la imobile, cum ar fi: tolerarea in spatiul instrainat a instrainatorului, pe o anumita perioada de timp, contractul de inchiriere, promisiunea bilaterala de vanzare, intentia de a instraina, actiunile reale imobiliare, minoritatea, proprietarului imobilului, interdictia de instrainare etc., se pot nota, la cerere, in cartea funciara, pentru a se cunoaste toate operatiunile cu privire la situatia juridica a imobilelor.
NOTA REDAC?IEI. intrucat unele dintre punctele de vedere ale autorului studiului de mai sus pot fi susceptibile si de alte interpretari, revista „Dreptul" este de acord cu publicarea si a unui alt articol, in care sa se exprime opinii diferite, evident insa daca ele vor fi, pe plan juridic, temeinic fundamentate.
In noul sistem, instituit prin Legea nr. 7/1996, intre registrele si planurile cadastrale, pe de o parte, si registrele de publicitate imobiliara, pe de alta parte, exista o stransa legatura, primele constituind baza de evidenta pentru publicitatea imobiliara.
Legiuitorul a preluat in noul sistem de publicitate, unele prevederi din sistemul de transcriptiuni si inscriptiuni, reglementat de Codul civil (art. 1816-1823) si Codul de procedura civila (art. 710-720), precum si din sistemul de carte funciara, reglementat prin Decretul-Lege nr. 115/1938.
In art. 20 din Legea nr. 7/1996 se prevede ca publicitatea imobiliara are ca obiect inscrierea in cartea funciara a tuturor actelor si faptelor juridice referitoare la imobile, inlaturandu-se deficienta sistemului de transcriptiuni si inscriptiuni din Codul civil, in care nu se evidentiau toate operatiunile in legatura cu imobilele.
Continutul cartii funciare, asa cum este reglementat prin noua lege, este preluat din Decretul-Lege nr. 115/1938, in cuprinsul caruia (art. 5) legiuitorul a enuntat, in mod expres, inscrierile in cartea funciara, respectiv intabularea, inscrierea provizorie si notarea. In schimb, prin Legea nr. 7/1996, nu s-a facut o asemenea enuntare, folosindu-se (art. 20) notiunea generica de „inscriere" a actelor si faptelor juridice referitoare la imobile, cu inteles de intabulare, in cazul art. 22, art. 27 si art. 50, si de notare, intr-o formulare incompleta, in art. 40, iar notiunea de inscriere provizorie este preluata de art. 31 din Lege.
Prin dispozitiile tranzitorii legiuitorul a reglementat inscrierea in cartea funciara cu caracter nedefinit, atat timp cat nu s-a pus in aplicare cadastrul general pe un teritoriu administrativ (comuna, oras, municipiu, judet), cat si inscrierea definitiva, ce urmeaza sa se faca la punerea in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 61 din lege).
Actuala reglementare a consfintit (art. 22 alin. 1 din Lege) principiul efectului deplin al acordului de vointa (consensualismul) la transferul sau constituirea unui drept real imobiliar care face, ulterior, obiectul inscrierii sau radierii in cartea funciara, inscrierea in cartea funciara avand numai efect de opozabilitate fata de terti (art. 27).
Noul sistem de publicitate imobiliara, reglementat prin Legea nr. 7/1996, a fost pus in aplicare la 1 iulie 1999, iar anterior, in aplicarea Legii a fost emis Regulamentul de organizare si functionare a biroului de carte funciara ale judecatoriilor.
II. Probleme teoretice si practice ivite in aplicarea noului sistem de publicitate imobiliara. In practica judiciara, notariala si cadastrala nu exista un punct de vedere unitar cu privire la aplicarea unor prevederi legale din noua reglementare.
Pentru a se putea face o aplicare corecta a prevederilor Legii, care sa se inscrie in finalitatea urmarita de legiuitor, se impun unele precizari de natura sa inlesneasca aplicarea noului sistem de publicitate imobiliara, cu cheltuieli minime din partea partilor implicate in actul juridic, fara sa se afecteze circulatia bunurilor imobile si securitatea circuitului civil.
1. Dupa introducerea noului sistem de publicitate imobiliara s-a cerut notarilor publici sa incheie si sa autentifice actele notariale si sa elibereze certificatele de mostenitor, privind bunurile imobile, numai pe baza documentatiei cadastrale intocmite de catre un specialist autorizat de Oficiul de Cadastru, Geodezie si Cartografie, vizata de oficiul judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie. Intr-o practica singulara si excesiva, se considera ca notarii publici vor putea autentifica actele de instrainare privind imobilele, numai dupa deschiderea cartii funciare de catre proprietari.
In practica notariala, unii notari publici au considerat ca este posibila incheierea si autentificarea actelor notariale si eliberarea certificatelor de mostenitor, iara intocmirea documentatiei cadastrale, urmand ca aceasta sa se intocmeasca ulterior, la solicitarea noilor dobanditori sau a mostenitorilor, care vor deschide cartea funciara.
Pentru motivele pe care le vom arata, in cele ce urmeaza, nu imbratisam opinia in sensul obligativitatii notarilor de a cere proprietarilor sau mostenitorilor documentatia cadastrala sau intabularea dreptului de proprietate, inainte de instrainarea imobilelor ori de eliberarea certificatelor de mostenitor.
Opinia, in sensul obligativitatii intocmirii documentatiei cadastrale ori a cartii funciare de catre proprietari sau mostenitori, inainte de autentificarea actelor notariale si de eliberarea certificatelor de mostenitor, nu doar contravine statutului functiei autonome a notarului public, consacrat de art. 3 din Legea nr. 36/1995 a notarilor publici si activitatii notariale, ci se abate si de la prevederile Legii nr. 7/1996.
Din intreaga economie a Legilor amintite, nu rezulta obligatia notarilor publici de a solicita documentatia cadastrala partilor din actul juridic si mostenitorilor, inainte de autentificarea actelor notariale si de eliberarea certificatelor de mostenitor, situatie in care, prin impunerea unei asemenea obligatii, practic, se adauga la lege.
In art. 61 din Legea nr. 7/1996 se prevede ca la cererea de inscriere in cartea funciara se va atasa schita de plan a terenului sau a constructiei la care se refera inscrierea, intocmita de un cadru tehnic de specialitate autorizat de oficiul de cadastru, geodezie si cartografie si nicidecum faptul ca o asemenea schita ar fi necesara inainte de autentificarea actului notarial sau de eliberarea certificatului de mostenitor.
In mod normal, in virtutea principiului libertatii contractelor privitoare la dreptul de proprietate, notarii publici vor putea autentifica actele juridice si vor putea elibera certificatele de mostenitor, fara intocmirea unor schite de plan ale imobilelor de catre persoane autorizate de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie.
Sustinerea noastra se intemeiaza pe actuala reglementare care a consfintit, prin art. 22 din Legea nr. 7/1996, principiul efectului deplin al acordului de vointa (consensualismul) la transferul sau constituirea unui drept real imobiliar, care face apoi obiectul inscrierii sau radierii in cartea funciara, ce are numai efect de opozabilitate fata de terti (art. 27 din Lege). Ca urmare, ne gasim in fata a doua momente distincte, unul privind incheierea actului juridic si autentificarea lui de notarul public, iar al doilea, inscrierea lui in cartea funciara, la cererea partii, care are efect de opozabilitate fata de terti.
In capitolul II al Legii, intitulat „Procedura de inscriere in cartea funciara", se reglementeaza modul de depunere a cererii de inscriere si actele pe care trebuie sa le anexeze persoana care doreste sa deschida o carte funciara, rezultand, cu evidenta, ca aceasta operatiune se face la cerere. Ca urmare, notarul public va putea incheia actul de instrainare si va putea elibera certificatul de mostenitor pe baza actelor de proprietate si a schitelor intocmite cu prilejul punerii in posesiune de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991. in acest sens sunt si prevederile art. 61 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, potrivit carora „Masuratorile cadastrale efectuate in cadrul actiunii de aplicare a Legii fondului funciar si evidentiate ca atare in documentele cadastrale si in titlurile de proprietate, se preiau ca date definitive ale cadastrului pentru teritoriul administrativ respectiv, daca acestea corespund normelor metodologice de cadastru elaborate de Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie". Or, din moment ce aceste masuratori se preiau ca date definitive ale cadastrului pentru un teritoriu administrativ, cu ocazia punerii in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu, nu se poate concepe ca acestea sa nu fie preluate la inscrierea nedefinitiva in cartea funciara, care se efectueaza in momentul de fata, deoarece inscrierea definitiva se va efectua doar la punerea in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu.
Mai mult, este cunoscut ca la operatiunile de punere in posesiune asupra terenurilor, a persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate (in baza Legii nr. 18/1991) a participat si un inginer delegat de oficiul de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol (fostul oficiu de cadastru si organizarea teritoriului), specialist in cadastru, care a efectuat masuratorile si a intocmit schitele terenurilor.
Pentru cheltuielile efectuate cu lucrarile cadastrale si de punere in posesiune asupra terenurilor, a persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, s-au alocat anual fonduri insemnate de la bugetul de stat, Ministerului Agriculturii si Alimentatiei pentru oficiile judetene de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol. In aceste conditii, ni se pare de-a dreptul paradoxal ca lucrarile intocmite sa nu fie valorificate, cerand partilor si mostenitorilor sa faca noi cheltuieli oneroase si inutile pentru intocmirea unor schite cadastrale care exista, putand fi folosite. Aceasta, cu atat mai mult cu cat finantarea lucrarilor de cadastru trebuie sa fie asigurata de la bugetul de stat (art. 9 din Legea nr. 7/1996).
Fata de cele aratate, apreciem ca, din moment ce dobanditorul este de acord cu incheierea si autentificarea actului, pe baza schitei cadastrale intocmita cu ocazia punerii in posesiune asupra terenului, notarul public va putea autentifica actul, inserand in acesta declaratia dobanditorului, in sensul ca va intocmi documentatia cadastrala si va deschide o carte funciara la biroul de cartea funciara competent. In acest sens, este si practica, aproape unanima, a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor.
In situatiile aratate mai sus, consideram ca, proprietarii sau noii dobanditori sunt chiar indreptatiti sa ceara oficiului judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie, acordarea numerelor cadastrelor pe baza schitelor cadastrale existente, intocmite de specialistii oficiilor de cadastru agricol si organizarea teritoriului agricol si, respectiv, cei ai fostelor oficii de cadastru si organizarea teritoriului, fara sa mai fie necesara intocmirea unor noi schite cadastrale.
In cazul apartamentelor, consideram ca si acestea pot fi instrainate pe baza schitelor oficiale intocmite de organele de specialitate cu ocazia construirii blocurilor, consemnandu-se declaratia dobanditorului, in sensul ca, dupa obtinerea numarului cadastral de la oficiul judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie,va deschide o carte funciara la biroul de carte funciara competent.
Fara indoiala ca, daca dobanditorul va pretinde instrainatorului sa prezinte schita terenului sau a apartamentului intocmite de un specialist autorizat de Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, vizata de oficul judetean (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie, cu numarul cadastral acordat, notarul public va incheia si autentifica actul numai in aceste conditii.
Prin opinia preconizata, se va inlatura aglomerarea exagerata de la birourile de carte funciara si de la oficiile judetene (al Municipiului Bucuresti) de cadastru, geodezie si cartografie, solicitarile excesive ale expertilor care, datorita acestui fapt, efectueaza lucrarile cadastrale defectuos si cu intarziere si cheltuielile inutile ale partilor din actul notarial si ale mostenitorilor. In acest fel, noul sistem de publicitate imobiliara se va implanta fara dificultati si fara ingreunarea circuitului civil al bunurilor imobile.
2. In practica birourilor de carte funciara ale unor judecatorii se resping cererile de intabulare a dreptului de proprietate in cazul in care actele de instrainare, schimb si partaj, se autenfica de catre notarii publici, pe baza adeverintelor de proprietate asupra terenurilor si a proceselor-verbale de punere in posesiune, eliberate de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991.
In motivarea incheierilor de respingere, se arata ca actele notariale au fost intocmite fara sa aiba la baza titlurile de proprietate.
Consideram gresita o astfel de practica, deoarece autentificarea actelor de instrainare, de schimb si partaj, se poate face pe baza adeverintelor de proprietate si a proceselor-verbale de punere in posesiune.
In literatura juridica s-a exprimat opinia, motivata convingator, in sensul ca adeverintele de proprietate, impreuna cu procesele-verbale de punere in posesiune, fac dovada deplina a dreptului de proprietate asupra terenurilor, pana la eliberarea titlurilor de proprietate.
Potrivit Legii nr. 18/1991, inainte de modificarile ce i-au fost aduse prin Legea nr. 169/1997 si a Regulamentului aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991, comisiile comunale, orasenesti si municipale, judetene, a Municipiului Bucuresti au desfasurat si desfasoara, pana la definitivarea lucrarilor legate de aplicarea Legii nr. 18/1991 o activitate jurisdictionala. In acest sens, in temeiul art. 11 alin. 1-5 din Legea nr. 18/1991 si art. 6 din Regulamentul aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991, comisiile au primit cererile persoanelor care au considerat ca sunt indreptatite sa li se reconstituie dreptul de proprietate, in vederea acestei reconstituiri, comisiile au intocmit dosare pentru fiecare caz, au verificat actele prezentate de petenti, registrele agricole de la primarii, evidentele de la fostele c.a.p. si au admis orice proba care nu contravine legii, pentru stabilirea corecta a starii de fapt. Or, o asemenea activitate este specifica organelor de jurisdictie.
Activitatea comisiijor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 s-a finalizat prin propunerile pe care le-au facut si anexele pe care le-au intocmit, dupa care le-au inaintat comisiilor judetene sau a Municipiului Bucuresti pentru verificarea legalitatii si validarea lor. In urma validarii si afisarii tabelelor la consiliile locale, cei nemultumiti au putut face contestatie in termen de 5 zile la comisia judeteana sau a Municipiului Bucuresti pentru aplicarea Legii nr. 18/1991. In cazul in care nu s-au facut contestatii impotriva hotararilor comisiilor locale, validate de comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti s-au eliberat persoanelor indreptatite adeverintele care constituie dovada dreptului de proprietate pana la eliberarea titlului de proprietate. Ca urmare, prin adeverintele de proprietate, se reproduce actul final al activitatii de jurisdictie al comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, in care scop au fost si infiintate.
Daca adeverintelor de proprietate emise de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 nu li s-ar recunoaste nici o valoare juridica, inseamna ca infiintarea comisiilor s-a facut fara nici un sens. Prin neluarea in seama a adeverintelor de proprietate se reduce la zero activitatea de jurisdictie a comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991.
Daca acceptam o asemenea opinie, inseamna ca intreaga activitate a comisiilor pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, de peste 8 ani, a fost inutila, situatie in care totul trebuie luat de la inceput, ceea ce ar provoca, in mod justificat, mari nemultumiri in randul persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate, precum si noi cheltuieli din partea acestora si de la bugetul de stat.
In practica judiciara, cu deplin temei, s-a statuat ca, daca reclamantului i s-a eliberat o adeverinta de proprietate de catre comisia pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, chiar daca nu a fost pus in posesiune prin proces-verbal, din moment ce terenul proprietatea acestuia este identificat „in conditiile art. 8 si 11 din Legea nr. 18/1991, adeverinta ii confera titlul de proprietate cu toate prerogativele ce decurg din aceasta potrivit dispozitiilor art. 480 din Codul civil". Mai mult, dupa cum se cunoaste, in momentul de fata, pe baza adeverintelor de proprietate asupra terenurilor, se desfasoara operatiunile de punere in posesiune a proprietarilor de catre comisiile comunale, orasenesti si municipale, pe baza proceselor-verbale de punere in posesiune, iar comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti elibereaza titlurile de proprietate.
In cazul in care comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 refuza punerea in posesiune a proprietarilor carora li s-au eliberat adeverinte de proprietate, acestia se pot adresa instantei judecatoresti. Or, daca acestor adeverinte de proprietate nu li se recunoaste nici o valoare inseamna ca cei care sunt in posesiunea lor nu au deschisa calea justitiei, si, astfel de fapt, nici o cale. Viata juridica si practica au infirmat un asemenea punct de vedere, deoarece pe rolul instantelor judecatoresti se afla mii de asemenea cereri.
Mai mult, consideram ca, in cadrul procesului care are ca obiect obligarea comisiei locale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 de a pune in posesiune pe proprietari, asupra suprafetelor de teren pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate si li s-au eliberat adeverintele de proprietate, nu poate fi pusa in discutie valabilitatea adeverintelor pentru suprafetele de teren consemnate in acestea. Din moment ce propunerile consiliilor locale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost validate de comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 si au fost afisate public, impotriva acestora nefacandu-se contestatii, potrivit art. 29 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991 si evident, nici plangere la judecatorie in temeiul art. 11 din Legea nr. 18/1991 (respectiv, dupa modificarea Legii nr. 18/1991 prin Legea nr. 169/1997, urmata de republicarea din 5 ianuarie 1998, art. 53 si urm.), nu se mai poate pune in discutie dreptul asupra suprafetei pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate, deoarece aceasta trebuie sa se faca in cadrul procedurii speciale reglementata prin Legea nr. 18/1991.
De asemenea, in cadrul proceselor care au ca obiect actiuni in revendicare, in care reclamantii invoca adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune, nu se mai pot pune in discutie si „anula" adeverintele de proprietate si nici „revoca" procesele-verbale de punere in posesiune, de catre comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, care, de fapt, le-au si emis.
In cazul de exceptie in care comisiile locale de aplicare a Legii nr. 18/1991 revin asupra adeverintelor de proprietate, pe care le desfiinteaza sau modifica „pentru dol, frauda sau incalcarea unor dispozitii legale imperative", cei nemultumiti au deschisa calea contestatiei la comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti, pentru aplicarea Legii pr. 18/1991, iar daca sunt nemultumiti si de sentintele judecatoresti, pot exercita caile de atac. Intr-adevar, din moment ce propunerile comisiilor comunale, orasenesti si municipale pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost validate de comisiile judetene sau a Municipiului Bucuresti, in cadrul procedurii instituite prin Legea 18/1991 si Regulamentul aprobat prin Hotararea Guvernului nr. 131/1991, reprezentand actul final de jurisdictie al acestora, nu mai pot reveni ulterior, in mod arbitrar si unilateral asupra lor, deoarece s-ar incalca dreptul persoanelor carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate si li s-au eliberat adeverintele de proprietate. In mod corect s-a retinut in practica judiciara ca si comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, instituite la nivelul comunelor, oraselor si municipiilor desfasoara o activitate de jurisdictie, in cazul in care reconstituie dreptul de proprietate a persoanelor indreptatite si nicidecum o activitate administrativa, situatie in care actul de reconstituire, reprodus in adeverintele de proprietate, constituie o adevarata hotarare, care nu poate fi desfiintata decat prin intermediul cailor legale de atac.
Fata de cele aratate mai sus, rezulta indubitabil ca adeverintele de proprietate, unite cu procesele-verbale de punere in posesiune, eliberate de comisiile pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, constituie adevarate titluri de proprietate, in temeiul carora este posibila autentificarea unor acte juridice de instrainare, schimb si partaj si eliberarea certificatelor de mostenitor.
Mai mult, adeverintele de proprietate nu mai pot fi desfiintate pe calea procedurii jurisdictionale speciale, instituita prin Legea nr. 18/1991, daca termenele de exercitare a cailor de atac au fost depasite.
Negarea valorii juridice a adeverintelor de proprietate si a proceselor-verbale de punere in posesiune, cu motivarea ca acestea pot fi desfiintate pe calea unei actiuni in anulare, nu poate afecta caracterul de dovezi depline a dreptului de proprietate, deoarece si titlurile de proprietate pot fi atacate in justitie pentru anularea lor, in cadrul termenului de prescriptie, situatie in care ar insemna ca nici acestora sa nu li se recunoasca caracterul de titlu de proprietate, pentru simplul motiv ca se poate cere anularea lor prin actiune in justitie, ceea ce, in mod evident, pentru consideratii de ordin juridic si social, nu se poate accepta.
Este adevarat ca prin decizia Curtii Supreme de Justitie - sectiile unite - nr. I din 30 iunie 1997 (asadar, anterior modificarilor aduse Legii nr. 18/1991 prin , Legea nr. 169/1997), nepublicata, data in interesul legii - cu opinie separata - s-a statuat ca, in cadrul procedurii contencioase, adeverinta de proprietate si procesul-verbal de punere in posesiune nu constituie titlu de proprietate, care sa poata fi examinat in cadrul solutionarii unor actiuni in revendicare sau in sistarea starii de indiviziune. Or, cum procedura autentificarii actelor notariale si procedura succesorala notariala sunt proceduri speciale necontencioase, aceasta decizie nu le este aplicabila.
De asemenea si procedura din cadrul birourilor de carte funciara este o procedura necontencioasa, careia i se aplica principiile si regulile specifice acestei proceduri speciale (art. 70 alin. ultim din Regulamentul de organizare si functionare a birourile de carte funciara ale judecatoriilor).
De altfel, mentionata decizie a sectiilor unite ale Curtii Supreme de Justitie este discutabila chiar in cadrul procedurii contencioase, deoarece adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune constituie adevarate titluri de proprietate, ceea ce justifica recunoasterea valorii lor juridice in cadrul solutionarii unor actiuni in revendicare sau in sistarea starii de indiviziune. Ca urmare, blocarea unor asemenea actiuni este inexplicabila si nejustificata, afectand grav dreptul de proprietate asupra terenurilor, ceea ce contravine art. 41 alin. 1 si 2 din Constitutie si art. 480 din C.civ. Mai mult, persoanele carora li s-au eliberat adeverinte de proprietate n-au nici o culpa in intarzierea eliberarii titlurilor de proprietate, situatie in care ni se pare lipsit de logica, bun simt juridic si realism sa li se aplice o adevarata sanctiune de drept civil, neprevazuta de lege.
Este surprinzator faptul ca decizia Curtii Supreme de Justitie, aratata mai sus, continua sa fie invocata de birourile de carte funciara si de instantele judecatoresti, desi aceasta a ramas, partial, fara aplicabilitate in urma adoptarii Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 si ale Legii nr. 169/1997, care statorniceste prin art. 2 alin. 2 ca „drepturile dobandite cu respectarea prevederilor legii fondului funciar nr. 18/1991, pentru care au fost eliberate adeverinte de proprietate, proces-verbal de punere in posesie sau titlu de proprietate, raman valabile fara nici o alta confirmare". Ca urmare, potrivit acestor prevederi, adeverintele de proprietate si procesele-verbale de punere in posesiune fac dovada deplina a proprietatii asupra terenurilor inscrise in acestea, indreptatindu-i pe titularii lor sa promoveze actiuni in revendicare sau in sistarea starii de indiviziune.
Totodata, pe baza adeverintelor de proprietate si a proceselor-verbale de punere in posesiune, titularii lor vor putea instraina dreptul de proprietate asupra terenurilor, noii dobanditori fiind indreptatiti sa ceara intabularea dreptului in cartea funciara.
3. O alta problema care s-a ridicat in fata birourilor de carte funciara, a fost aceea cu privire la suprafata de teren ce se va intabula in cartea funciara, atunci cand, in urma masuratorilor cadastrale, aceasta este mai mare sau mai mica fata de cea din actul de proprietate. O asemenea problema se pune si in cazul apartamentelor. In practica birourilor de carte funciara intabularea se face, in cazul in care suprafata rezultata din masuratorile cadastrale este mai mica decat cea trecuta in actul de proprietate, numai pentru suprafata rezultata din masuratori. Daca, dimpotriva, suprafata rezultata din masuratorile cadastrale este mai mare decat cea trecuta in act, intabularea se face pe suprafata din actul de proprietate.
Consideram gresita practica birourilor de carte funciara ale judecatorilor, deoarece, din moment ce la actele juridice si la certificatele de mostenitor s-au atasat schitele cadastrale, cu suprafata rezultata din masuratori, aceasta suprafata trebuie sa fie intabulata in cartea funciara. De fapt, cat timp proprietarul a avut o posesiune continua, neintrerupta, netulburata, publica si sub nume de proprietar, se prezuma ca el este proprietarul intregii suprafete rezultate din masuratori. Eventualele diferente intre suprafetele inscrise in actele de proprietate si suprafata reala, respectiv plusurile si minusurile, se vor compensa intre proprietarii in cauza abia la punerea in aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 63 din Lege). Compensarea diferentelor de teren se va face atunci cand proprietarii o vor cere, deoare'ce, in lipsa unei cereri exprese, o asemenea compensare nu se va face din oficiu, pentru ca s-ar crea in mod artificial litigii intre proprietarii vecini.
4. Birourile de carte funciara refuza intabularea actelor juridice si a certificatelor de mostenitor, daca in acestea se trece uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii.
Inainte de punerea in aplicare a Legii nr. 7/1996, practica notariala si judiciara erau constante in sensul autentificarii unor acte de instrainare, atunci cand instrainatorul declara ca a dobandit imobilul, de cele mai multe ori terenuri si case, situate in intravilanul localitatilor rurale, prin posesiunea de 30 de ani. Evident ca, instrainatorii prezentau notarilor certificatele de atestare fiscala si certifícatele de rol agricol, din care rezulta ca au avut in patrimoniu de fapt terenurile si casele, de peste 30 de ani. In aceste conditii, fiind de netagaduit posesiunea utila a instrainatorului, al carui drept nu a fost contestat, credem ca nu se justifica solutia adoptata de birourile de carte funciara, in sensul respingerii cererii de intabulare a unor acte juridice de instrainare autentificate de notarii publici, in care se invoca uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii.
Este indeobste cunoscut ca, in mediul rural, indeosebi in perioada socialista, in care se urmarea desfiintarea proprietatii private, instrainatorii si dobanditorii recurgeau frecvent la intocmirea unor inscrisuri sub semnatura privata, iar, alteori, nici nu intocmeau vreun inscris datorita restrictiilor de tot felul pe care le-a impus statul. Alteori, stapanirea in patrimoniu de fapt s-a facut din generatie in generatie, posesorii fiind ferm convinsi ca sunt proprietarii terenurilor si caselor, din moment ce o perioada indelungata, de peste 30 de ani, nu li s-a contestat dreptul de vreo autoritate publica ori de vreo persoana fizica sau juridica.
In cazul in care posesiunea utila a fost, dupa caz, de 10-20 ani, posesorul fiind de buna-credinta si avand un just titlu, de asemenea, consideram ca notarii publici vor putea autentifica actul, cand instrainatorul va face o asemenea dovada.
In acelasi mod se proceda si in cazul succesiunilor, incluzandu-se in masa succesorala imobilele dobandite de defuncti prin efectul uzucapiunii.
De altfel, in practica instantelor judecatoresti sunt aproape inexistente litigiile avand ca obiect anularea unor acte juridice notariale, atunci cand in acestea s-a trecut uzucapiunea, ca mod de dobandire a proprietatii.
Mai mult, dovada uzucapiunii ar trebui sa o faca posesorul in cadral unui litigiu, atunci cand fostul proprietar ar revendica imobilul. Or, din moment ce posesorul nu este chemat in judecata, nu are cum sa faca o asemenea dovada, pentru ca, de cele mai multe ori, posesiunea fiind de lunga durata, nu se mai cunosc proprietarii si nici mostenitorii lor, iar promovarea unei actiuni in justitie impotriva primariilor sau a consiliilor locale, ar urma sa fie respinsa pentru lipsa calitatii procesuale pasive a acestora din urma.
5. In foarte multe cazuri, persoanele care nu au avut alte terenuri decat cele aferente locuintelor proprietatea lor, nu au formulat cereri de reconstituire a dreptului de proprietate, considerand ca sunt proprietari si asupra terenurilor. Eroarea acestor persoane este pe deplin explicabila, fata de reglementarea facuta de legiuitor prin art. 22 din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia „Sunt si raman in proprietatea privata a cooperatorilor sau dupa caz, a mostenitorilor acestora, indiferent de ocupatia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit si anexele gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-Lege nr. 42/1990 privind unele masuri pentru stimularea taranimii". Acest text a fost mentinut si prin modificarile care i s-au adus Legii nr. 18/1991 prin Legea nr. 169/1997 (devenind art. 23 dupa republicarea legii). Ca urmare, dobandirea unor asemenea terenuri s-a facut prin efectul legii, fapt pentru care in practica notariala s-au autentificat actele juridice care au avut ca obiect instrainarea unor case de locuit si a anexelor gospodaresti, precum si a terenurilor aferente.
De asemenea, terenurile atribuite in folosinta, pe durata existentei constructiilor, dobanditorilor acestora, ca efect al preluarii terenurilor aferente constructiilor, in conditiile art. 30 din Legea nr. 58/1974, au trecut in proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinta a terenurilor, proprietari ai locuintelor (art. 35 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, devenit art. 36 alin. 3 dupa republicarea legii). Fata de atare prevederi, titularii dreptului de folosinta a terenurilor, devenind proprietari ai acestora, le vor putea instraina o data cu constructiile proprietatea lor.
?i in practica instantelor judecatoresti, proprietarilor locuintelor, titulari ai dreptului de folosinta asupra terenurilor li s-a recunoscut dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente acestora.
De altfel, prin art. 28 din Legea nr. 7/1996 se recunoaste opozabilitatea fata de terti a drepturilor reale dobandite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, ceea ce demonstreaza ca legiuitorul nu a inteles sa se abata de la reglementarile din art. 23 al Legii nr. 18/1991. Cu toate acestea, in practica unor birouri de carte funciara se refuza intabularea dreptului de proprietate asupra terenului si asupra locuintei, cu motivarea obligativitatii atribuirii terenurilor aferente prin ordin al prefectului, fara sa se dea incheieri de respingere. Chiar in aceste situatii, se impune intabularea dreptului de proprietate asupra locuintei, iar asupra terenului, in cel mai rau caz, sa i se recunoasca dobanditorului un drept de superficie, pana la atribuirea acestuia prin ordin al prefectului.
Este adevarat ca prin art. 35 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 (devenit art. 36 alin. 6 dupa republicarea Legii), se prevede, printre altele, ca atribuirea in proprietate a terenurilor aferente se va face prin ordin al prefectului, la propunerea primariilor, insa aceasta este o problema de ordin administrativ, care nu poate afecta dobandirea prin efectul legii a terenului aferent casei de locuit si anexelor gospodaresti.
6. In cazul in care se instraineaza o suprafata de teren mai mica, dintr-o suprafata de teren mai mare, suprafata care se va instraina va primi numar cadastral distinct, situatie in care notarul public va autentifica actul fara sa intocmeasca un act distinct de dezlipire. Noul dobanditor va solicita deschiderea cartii funciare si intabularea dreptului de proprietate asupra terenului dobandit.
7. Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor (art. 41 alin. 2, teza finala din Constitutie si art. 3 alin. 1 din Legea 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor). Acestia vor putea sa dobandeasca insa locuinte si constructii cu diferite destinatii, cum ar fi pentru depozite, desfasurarea unor activitati industriale, turistice, de agrement etc. In cazul dobandirii de catre cetateni straini sau apatrizi a unor locuinte sau constructii cu alta destinatie decat cea de locuit, acestora li s-a recunoscut un drept de superficie asupra terenului aferent.
Constituirea unui drept de superficie asupra terenului aferent locuintelor si constructiilor se impune prin forta imprejurarilor, pentru ca, in caz contrar, strainul sau apatridul s-ar afla in imposibilitatea de a beneficia de dreptul de proprietate asupra locuintelor sau constructiilor pe care le-au dobandit in mod legal. Strainii sau apatrizii vor putea cere deschiderea separata a cartii funciare, pentru dreptul de superficie constituit in favoarea lor.
8. In practica, se intalnesc situatii in care proprietarii locuintelor sau ai constructiilor cu alta destinatie, pe care le instraineaza, au un drept de superficie asupra terenurilor aferente acestora, situatie in care vor transmite noului dobanditor si dreptul de superficie asupra terenurilor. Pentru dreptul de superficie, transmis in aceste conditii, noul dobanditor isi va deschide o carte funciara, in care se va nota dreptul de proprietate asupra locuintei sau constructiei si dreptul de superficie asupra terenului.
9. In caz de instrainare a imobilelor, cu rezervarea de catre instrainator a dreptului de abitatie, de uzufruct si de superficie, in caz de constituire ori de vanzare a acestor drepturi, precum si in cazul instrainarilor cu clauza de intretinere, urmeaza sa se faca notarile corespunzatoare in partea a III-a a cartii funciare, beneficiarul dreptului de superficie putand sa deschida si o carte funciara separata pentru acest drept.
10. Daca nu se plateste intregul pret sau daca in urma unor schimburi sau partaje, o parte datoreaza sulta celeilalte parti, se va face mentiunea in actul notarial, in sensul ca se va nota privilegiul vanzatorului sau sulta datorata, in partea a IlI-a a cartii funciare.
11. Pentru imobilele cumparate in indiviziune, se va da un singur numar cadastral si se va deschide o carte funciara, in care se va nota cota fiecaruia dintre coproprietari.
Textul art. 136 din Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara, care prevede ca, daca imobilul este proprietatea indiviza a mai multor persoane, insa acesti coproprietari se gasesc in fapt in stapanirea unor parti determinate, coproprietarii, de comun acord, vor putea cere sa se formeze cate un imobil determinat, inscriindu-se intr-o carte funciara separata, nu poate fi aplicat in practica, deoarece simpla stapanire in fapt, fara un partaj voluntar sau judiciar, nu indeplineste cerintele pentru deschiderea cartii funciare.
De asemenea, consideram - printr-o interpretare rationala si neformalista a art. 21 din Legea nr. 7/1996 - ca si alte acte si fapte juridice cu privire la imobile, cum ar fi: tolerarea in spatiul instrainat a instrainatorului, pe o anumita perioada de timp, contractul de inchiriere, promisiunea bilaterala de vanzare, intentia de a instraina, actiunile reale imobiliare, minoritatea, proprietarului imobilului, interdictia de instrainare etc., se pot nota, la cerere, in cartea funciara, pentru a se cunoaste toate operatiunile cu privire la situatia juridica a imobilelor.
NOTA REDAC?IEI. intrucat unele dintre punctele de vedere ale autorului studiului de mai sus pot fi susceptibile si de alte interpretari, revista „Dreptul" este de acord cu publicarea si a unui alt articol, in care sa se exprime opinii diferite, evident insa daca ele vor fi, pe plan juridic, temeinic fundamentate.