I. Consideratii privind noile modificari aduse Legii nr.7/1996
Prin O.U.G. nr.41/2004 pentru modificarea si completarea Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare , publicitatea imobiliara, care era organizata si coordonata de Ministerul Justitei, în cadrul atributiilor de administrare a Justitiei, ca serviciu public, a fost preluata de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care este în subordinea Ministerului Administratiei si Internelor.
Activitatea de publicitate imobiliara a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor a trecut la birourile de carte funciara de la oficiile judetene de cadastru si publicitate imobiliara si a municipiului Bucuresti, în subordinea Agentiei Nationale de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
De la punerea în aplicare a Legii nr.7/1996, prin Ordinul ministrului justitiei nr.1330/c/25.06.1999 , coordonarea activitatii de publicitate imobiliara a fost neglijata de conducerea Ministerului Justitiei, precum si de multe din conducerile institutiilor (curtii de apel, tribunale si judecatorii) .
La deficientele organizatorice si functionale ale birourilor de carte funciara s-au adaugat numarul mare de încheieri de respingere gresite pronuntate de judecatorii de la birourile de carte funciara, generate de necunoasterea prevederilor legale în aceasta materie ori de interpretarea si aplicarea necorespunzatoare a acestor prevederi .
Importanta deosebita a publicitatii imobiliare pentru garantarea si apararea proprietatii imobiliare, a securitatii juridice statice si dinamice a proprietatii, precum si pentru încurajarea creditului ipotecar, a impus gasirea unei solutii legislative, prin care sa se realizeze aceste deziderate.
Spre satisfactia noastra, multe din propunerile pe care le-am facut pentru îmbunatatirea reglementarii în aceasta materie, au fost avute în vedere de legiuitor prin Legea nr.499/2004 pentru aprobarea O.U.G. nr.41/2004 .
II. Organizarea si functionarea birourilor de carte funciara
Prin punctul 1, ultima parte, din Legea nr.499/2004, articolul I punctul 2, alineatul 2 al articolului 3 din O.U.G. nr.41/2004 a fost completat, asa cum am propus, în sensul ca În circumscriptia fiecarei judecatorii se înfiinteaza câte un birou de carte funciara, ca unitate subordonata Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care va prelua activitatea actualelor birouri de carte funciara ale judecatoriilor.
Prin organizarea si functionarea, în circumscriptia fiecarei judecatorii, a unui birou de carte funciara se va evita aglomerarea excesiva a acestora, fata de volumul mare de munca, complexitatea si dificultatea lucrarilor de carte funciara .
Daca era organizat numai un singur birou de carte funciara, în municipiul resedinta de judet, pentru orice problema importanta sau mai putin importanta legata de publicitatea imobiliara, persoanele interesate, mai ales cele care domiciliaza la distante mari fata de municipiul resedinta de judet, ar fi trebuit sa se deplaseze la sediul judetului, unde se afla biroul de carte funciara. În acest fel, în mod evident, se îngradea si accesul la acest serviciu public .
Activitatea birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitate imobiliara este data în responsabilitatea unui registrator asimilat consilierului juridic, licentiat în drept a unei faculttai de drept acreditate, cu o vechime de cel putin 5 ani în activitatea juridica, potrivit punctului 4 alin 1 din Legea nr.499/2004.
III. Încheierea de admitere sau de respingere a înscrierii în cartea funciara si caile de atac împotriva acesteia.
Punctul 5 din Legea nr.499/2004 a modificat articolul I punctul 12, partea introductiva si litera a) ale alineatului 1 din O.U.G. nr.41/2004 dându-i articolului 50 urmatorul cuprins in cazul în care registratorul admite cererea, dispune înscrierea prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste urmatoarele conditii:
a) este încheiat în forma autentica sau emana de la o autoritate publica.
Legiuitorul s-a abatut de la reglementarea data prin O.U.G. nr.41/2004 art.50 alin 1, partea introductiva a literei a), potrivit caruia in cazul în care registratorul admite cererea, dispune înscrierea prin încheiere, daca înscrisul îndeplineste din punct de vedere formal urmatoarele conditii: a) cerintele de validitate a actului juridic încheiat în forma autentica sau, dupa caz, a certificatului de mostenitor. Am criticat aceasta formulare a textului, susceptibila de interpretari, aratând ca :... registratorul trebuie sa verifice daca actul este întocmit în forma autentica, deoarece în cazul drepturilor reale imobiliare, numai daca îndeplineste acesta forma poate fi înscris în cartea funciara .
Aceasta propunere a fost preluata de legiuitor prin punctul 5 din Legea nr.499/2004 .
Fata de reglementarea data prin punctul 5 al Legii nr.499/2004, registratorul va examina daca actul este întocmit în forma autentica sau emana de la o autoritate publica. Încheierea în forma autentica a actului se face de catre notarul public, iar emanarea de la o autoritate publica are în vedere actele eliberate în temeiul Legii nr.15/1990 cu privire la reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale , Hotarârea Guvernului nr.834/1991 privind stabilirea si evaluarea unor terenuri detinute de societatile comerciale cu capital de stat , Legea nr.18/1991, republicata , cu modificarile si completarile ulterioare republicarii, Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte, trecute în proprietatea statului , Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989 .
Este de observat ca prin Legea nr.499/2004 registratorul nu mai examineaza cerintele de validitate ale actului juridic.
Verificarea cerintelor de validitate ale actului se face de catre notarul public în cadrul procedurilor notariale reglementate detaliat si riguros prin Legea nr.36/1995 .
Astfel, în cadrul procedurii speciale necontencioase a autentificarii actelor, notarul public are obligatia sa desluseasca raporturile reale dintre parti cu privire la actul pe care vor sa-l încheie, sa verifice daca scopul pe care-l urmaresc este în conformitate cu legea si sa le dea îndrumarile necesare asupra efectelor lui juridice (art.45 alin.1 din Legea nr.36/1995). Or, pentru ca notarul public sa poata deslusi raporturile juridice reale dintre parti, va cere acestora :... documentele justificative si autorizatiile necesare pentru încheierea actului sau, la cererea acestora, va putea obtine el însusi documentatia necesara (art.45 alin. 2 din Legea nr.36/1995).
De asemenea, în cadrul procedurii autentificarii actelor, notarii publici "...au obligatia sa verifice ca actele pe care le instrumenteaza sa nu cuprinda clauze contrare legii si bunelor moravuri" (art.6 alin.1 din Legea nr.36/1995), deoarece "Nu se poate deroga prin conventii sau dispozitii particulare la legile care intereseaza ordinea publica si bunele moravuri "(art.5 c.Civ.).
Din textele enuntate mai sus, ca si din modul în care se desfasoara practic, procedura autentificarii actelor notariale, rezulta ca notarul public îsi exercita din plin rolul activ pentru stabilirea starii de fapt si a raporturilor juridice si comerciale reale dintre parti, pe care urmeaza sa le constate prin actele juridice pe care le autentifica. La acestea trebuie sa adaugam exigentele notarului public cu privire la identificarea si prezenta partilor, acordul de vointa si semnatura acestora.
Când apar anumite neîntelegeri între parti, verificarea conditiilor de validitate ale actelor se face în cadrul procedurii contencioase de catre instanta de judecata sesizata prin actiunea partii interesate. În acest sens sunt prevederile art.99 alin.1 din Legea nr.36/1995, potrivit carora "Actele notariale sunt supuse controlului judecatoresc în conditiile art.100". La rândul lui, art.100 alin.1 prevede ca "Actele notariale pot fi atacate de parti sau de orice persoana interesata prin actiune în anulare la instanta judecatoreasca, în conformitate cu prevederile Codului de procedura civila".
În practica s-a statuat ca, contractul de vânzare-cumparare autentificat, prin caracterul sau de act solemn, face dovada deplina a tuturor drepturilor subiective asupra bunurilor mentionate în acest înscris